Démembrement : usufruit et nue-propriété, la fiscalité 2026

Le démembrement de propriété est l’un des outils de transmission patrimoniale les plus utilisés en France. Il consiste à diviser les attributs du droit de propriété entre deux titulaires : l’usufruitier, qui détient le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, et le nu-propriétaire, qui conserve la propriété du capital sans pouvoir en jouir immédiatement. En 2026, les règles fiscales applicables restent principalement organisées autour de l’article 669 du Code général des impôts (CGI), qui fixe le barème de valorisation fiscal de l’usufruit. Comprendre ces mécanismes est indispensable pour anticiper les droits de donation, l’imposition des revenus et les conséquences sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le droit civil distingue trois attributs de la propriété : l’usus (droit d’utiliser le bien), le fructus (droit d’en percevoir les fruits) et l’abusus (droit d’en disposer, de le vendre ou de le modifier). Le démembrement sépare ces attributs entre deux personnes.

L’usufruitier, au sens de l’article 578 du Code civil, dispose de l’usus et du fructus : il peut habiter le logement, le louer et percevoir les loyers, ou percevoir les intérêts et dividendes si le démembrement porte sur des valeurs mobilières.

Le nu-propriétaire dispose de l’abusus : il est propriétaire du capital, mais sans droit à la jouissance du bien ni aux revenus, jusqu’à l’extinction de l’usufruit.

Le démembrement peut résulter :

• d’une donation avec réserve d’usufruit (les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants en gardant l’usufruit) ;
• d’un legs ou d’une succession légale (le conjoint survivant peut bénéficier d’un usufruit légal en application de l’article 757 du Code civil) ;
• d’une vente de la nue-propriété ou de l’usufruit séparément.

Le barème fiscal de l’article 669 CGI : comment valoriser usufruit et nue-propriété

Pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit (donations, successions) et pour d’autres opérations fiscales (apport en société, vente), la valeur fiscale de l’usufruit est déterminée par le barème de l’article 669 du CGI. Ce barème est impératif : les parties ne peuvent pas substituer une valeur conventionnelle pour le calcul de l’assiette fiscale.

Le principe est simple : la valeur de l’usufruit est exprimée en pourcentage de la pleine propriété selon l’âge de l’usufruitier au jour de l’acte ou du décès. La nue-propriété vaut le complément à 100 %.

Age de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
De 21 à 30 ans révolus	80 %	20 %
De 31 à 40 ans révolus	70 %	30 %
De 41 à 50 ans révolus	60 %	40 %
De 51 à 60 ans révolus	50 %	50 %
De 61 à 70 ans révolus	40 %	60 %
De 71 à 80 ans révolus	30 %	70 %
De 81 à 90 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 90 ans révolus	10 %	90 %

Source : article 669 du CGI, en vigueur en 2026.

Exemple chiffré : un bien immobilier vaut 400 000 euros en pleine propriété. L’usufruitier a 63 ans : l’usufruit représente 40 % de 400 000 euros, soit 160 000 euros. La nue-propriété vaut 60 %, soit 240 000 euros. Ce sont ces valeurs qui servent de base de calcul aux droits de donation.

Donation avec réserve d’usufruit : calcul des droits et abattements

La donation avec réserve d’usufruit est le montage le plus courant en pratique familiale. Les parents transmettent la nue-propriété d’un bien à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit jusqu’à leur décès. Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, calculée selon le barème de l’article 669 CGI.

L’intérêt fiscal est double :

• la base taxable est réduite (seule la nue-propriété est taxée) ;
• à l’extinction de l’usufruit au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans aucun droit supplémentaire, en application de l’article 1133 du CGI (en vigueur depuis le 1er juillet 1979).

Les abattements légaux s’appliquent normalement sur la valeur de la nue-propriété transmise. En ligne directe (parent-enfant), l’abattement est de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (article 779 du CGI, inchangé depuis le 1er janvier 2013).

Abattement exceptionnel 2025-2026 (article 790 A bis CGI) : la loi de finances pour 2025 a introduit une exonération temporaire, applicable jusqu’au 31 décembre 2026, pour les dons en numéraire entre ascendants et descendants directs destinés à l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA, ou à des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale. Le plafond est de 100 000 euros par donateur et par bénéficiaire (300 000 euros par bénéficiaire toutes sources confondues). Ce dispositif est cumulable avec l’abattement de droit commun de l’article 779. Il ne s’applique toutefois qu’aux dons de sommes d’argent en pleine propriété, et non aux donations d’immeubles démembrés.

Exemple : un père de 65 ans donne la nue-propriété d’un appartement valant 500 000 euros à sa fille unique. L’usufruit vaut 40 % (tranche 61-70 ans) = 200 000 euros. La nue-propriété vaut 300 000 euros. Après abattement de 100 000 euros (art. 779 CGI), la base taxable est de 200 000 euros. Les droits de mutation à titre gratuit sont calculés sur ce montant selon le barème progressif de l’article 777 du CGI.

Pour en savoir plus sur les abattements applicables aux donations familiales, voir l’article consacré à la donation parents-enfants et l’abattement de 100 000 euros.

La donation doit être constatée par acte notarié (article 931 du Code civil) et enregistrée dans le délai d’un mois à compter de la date de l’acte (article 635 du CGI). Des frais de notaire et de publicité foncière s’y ajoutent.

Fiscalité des revenus : qui déclare quoi ?

Le traitement fiscal des revenus issus d’un bien démembré suit la logique civile : c’est l’usufruitier qui perçoit et qui déclare les revenus.

Revenus fonciers : si le bien immobilier est loué nu, les loyers sont perçus par l’usufruitier et imposés à son nom dans la catégorie des revenus fonciers (régime micro-foncier ou régime réel). Le nu-propriétaire ne perçoit rien et ne déclare rien au titre des loyers. En revanche, si le nu-propriétaire supporte des dépenses de grosses réparations relevant de l’article 605 du Code civil, certaines charges peuvent, sous conditions, être déduites de ses propres revenus fonciers dans le cadre du déficit foncier. Voir l’article sur le déficit foncier et le plafond de 10 700 euros.

Locations meublées (LMNP) : l’usufruitier est le loueur en meublé ; il déclare les recettes dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime réel ou le micro-BIC s’applique selon les seuils habituels. Pour les détails du statut LMNP en 2026, consulter l’article LMNP 2026 : réel vs micro.

Valeurs mobilières démembrées : les dividendes et intérêts reviennent à l’usufruitier et sont imposés en son nom. Le choix entre prélèvement forfaitaire unique (PFU) et barème progressif s’applique dans les conditions habituelles.

Démembrement et IFI : qui déclare le bien ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) obéit à une règle spécifique pour les biens démembrés. En application de l’article 968 du CGI, c’est l’usufruitier qui inclut le bien pour sa valeur en pleine propriété dans son assiette IFI. Le nu-propriétaire n’a, en principe, rien à déclarer au titre de ce bien.

Cette règle peut alourdir le patrimoine IFI de l’usufruitier. L’article 968 CGI prévoit toutefois trois exceptions dans lesquelles la valeur imposable est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l’article 669 CGI :

1. l’usufruit résulte de l’application des articles 757, 767 (dans leur version antérieure à 2001), 1094 (dans sa version antérieure à 2006) ou 1098 du Code civil (usufruit du conjoint survivant issu de la loi) ;
2. l’usufruit résulte d’une vente dans laquelle le vendeur a réservé l’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation à son profit, à condition que l’acheteur ne soit pas une personne visée à l’article 751 du CGI ;
3. l’usufruit a été réservé par un donateur sur un bien transmis à l’Etat, à une collectivité territoriale, à un établissement public ou à un organisme d’intérêt général.

Dans tous les cas, ces exceptions ne s’appliquent que si l’usufruitier n’a pas cédé ou transmis l’usufruit à titre onéreux ou gratuit.

Pour approfondir le calcul et les seuils de l’IFI 2026, voir l’article sur l’IFI 2026 et le seuil de 1,3 million d’euros.

Vente d’un bien démembré : règles de répartition du prix

Lorsque le bien démembré est cédé (vente de la pleine propriété par accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire), la répartition du prix entre les deux parties suit, sauf convention contraire, le barème de l’article 669 CGI au moment de la vente.

Sur le plan des plus-values immobilières, l’usufruitier déclare la plus-value sur la quote-part du prix lui revenant (valeur de l’usufruit), le nu-propriétaire sur la sienne. Les abattements pour durée de détention s’appliquent séparément à chacun, en fonction de la date d’acquisition respective de leurs droits. Pour le régime complet des plus-values immobilières en 2026, voir l’article sur les plus-values immobilières, abattements et exonérations 2026.

Les parties peuvent convenir d’une répartition différente du prix (par exemple, le nu-propriétaire perçoit l’intégralité si l’usufruitier y consent à titre gratuit), mais cela peut générer des conséquences fiscales propres (libéralité indirecte, donation taxable).

Transmission successorale et extinction de l’usufruit

Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint de plein droit. Le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire. Aucun droit de mutation n’est dû à ce titre (article 1133 du CGI), sous réserve de la seule formalité d’enregistrement prévue à l’article 1020 du CGI. C’est l’un des avantages majeurs de la stratégie de donation avec réserve d’usufruit : les droits ont été acquittés lors de la donation sur la seule valeur de la nue-propriété, et la reconstitution de la pleine propriété s’effectue en franchise fiscale.

Attention : si le défunt était usufruitier dans le cadre d’un usufruit conventionnel accordé par contrat, la valeur de l’usufruit peut faire l’objet d’une réintégration dans la succession selon des règles spécifiques. Il convient par ailleurs de distinguer l’usufruit viager (qui s’éteint au décès) de l’usufruit à terme (qui peut survivre au décès de l’usufruitier si la durée convenue n’est pas expirée).

Pour les questions de transmission successorale plus larges, notamment les abattements et les pièges à éviter, l’article sur la succession, abattements et pièges 2026 offre un complément utile.

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Les informations contenues dans cet article constituent une présentation générale de la réglementation fiscale en vigueur en 2026. Elles ne constituent pas un conseil personnalisé. Pour toute situation spécifique, il convient de consulter un professionnel (notaire, avocat fiscaliste, expert-comptable). Sources : impots.gouv.fr, BOFiP bofip.impots.gouv.fr, Légifrance.

Articles du CGI référencés

• CGI art. 669
• CGI art. 635
• CGI art. 779
• CGI art. 968
• CGI art. 1133
• BOFiP ENR - DMT - 20-20-20

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