Quel est le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global en 2026 ?

Le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global est fixé à 10 700 euros par an, conformément au 3° du I de l'article 156 du Code général des impôts. Ce plafond s'applique à la fraction du déficit foncier qui ne provient pas des intérêts d'emprunt, c'est-à-dire essentiellement aux travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration. Lorsque le déficit foncier global dépasse ce seuil, la fraction excédentaire reste reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, comme le précise la doctrine BOFiP. Le seuil n'est pas proratisé en cas d'acquisition ou de cession en cours d'année : il s'apprécie au niveau du foyer fiscal et non par bien immobilier. Le plafond de 10 700 euros est resté stable depuis 1993, sans revalorisation indexée sur l'inflation, ce qui réduit progressivement son pouvoir effectif sur l'optimisation des travaux lourds.

Le plafond exceptionnel de 21 400 euros est-il toujours applicable en 2026 ?

Le plafond exceptionnel de 21 400 euros, instauré par la loi de finances rectificative pour 2022, vise les déficits fonciers issus de travaux de rénovation énergétique réalisés sur des passoires thermiques classées E, F ou G. Ce dispositif a été prévu pour s'appliquer aux dépenses payées entre 2023 et 2025, sous réserve qu'un devis ait été accepté et que les travaux conduisent à un saut de classe énergétique vers A, B, C ou D. Sa prolongation éventuelle au-delà de 2025 dépend des arbitrages budgétaires votés en loi de finances : il convient donc de se référer aux textes en vigueur publiés sur Legifrance avant tout engagement de travaux. La justification du saut de classe requiert deux DPE (avant et après travaux) réalisés par un diagnostiqueur certifié. À défaut, c'est le plafond de droit commun de 10 700 euros qui s'applique.

Les intérêts d'emprunt peuvent-ils créer un déficit foncier imputable sur le revenu global ?

Non, les intérêts d'emprunt et frais accessoires liés au financement de l'acquisition, de la construction ou de la rénovation d'un bien locatif ne peuvent jamais créer un déficit foncier imputable sur le revenu global. Le 3° du I de l'article 156 du Code général des impôts précise expressément que seule la fraction du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt est imputable, dans la limite de 10 700 euros. La fraction du déficit attribuable aux intérêts d'emprunt est uniquement reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Concrètement, lorsqu'un propriétaire bailleur supporte 8 000 euros d'intérêts et 12 000 euros de travaux, le déficit imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 euros (la fraction issue des travaux), le solde de 9 300 euros restant reportable contre les futurs loyers.

Quel formulaire utiliser pour déclarer un déficit foncier en 2026 ?

La déclaration du déficit foncier s'effectue obligatoirement via le formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers), annexé à la déclaration 2042 principale. Ce formulaire détaille bien par bien les loyers encaissés, les charges déductibles listées à l'article 31 du Code général des impôts (travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, taxe foncière, primes d'assurance, intérêts d'emprunt, frais de gestion) et calcule le résultat foncier net. Le formulaire 2044 spéciale est réservé aux régimes particuliers (Borloo, Robien, Périssol, monuments historiques, déficits anciens). Si les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 euros annuels et que le propriétaire ne sollicite aucun régime spécifique, il peut renoncer au régime réel et opter pour le micro-foncier de l'article 32 du CGI, qui exclut toutefois la déduction des travaux et la création d'un déficit foncier. Sur la 2042, les cases 4BB, 4BC et 4BD centralisent les montants reportés depuis l'annexe 2044.

Faut-il conserver le bien après imputation d'un déficit foncier sur le revenu global ?

Oui, l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global est subordonnée à une obligation de location effective et continue du bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. Cette règle, codifiée au 3° du I de l'article 156 du CGI, vise à empêcher les montages d'optimisation où le bailleur déduirait des travaux puis cesserait immédiatement la location. La cessation de location avant ce terme entraîne la remise en cause de l'imputation : le déficit imputé sur le revenu global est réintégré dans le revenu global de l'année de cessation, avec application des intérêts de retard et, le cas échéant, d'une majoration. Les exceptions admises restent strictes (décès du contribuable, invalidité, licenciement). La vente du bien avant ce terme déclenche également la remise en cause, sauf événement exceptionnel reconnu par la doctrine BOFiP.

Fiscalité immobilière

Déficit foncier 2026 : plafond 10 700 euros et imputation sur le revenu global

Mécanisme du déficit foncier 2026, plafond de 10 700 euros, plafond exceptionnel pour la rénovation énergétique, report 10 ans : guide complet de l'imputation.

Publié le 30 mai 2026 · Lecture 12 min · Par Claire Lefebvre

Déclarisons : Déficit foncier 2026 : plafond 10 700 euros et imputation sur le revenu global

Le déficit foncier est l’un des leviers d’optimisation les plus efficaces pour les propriétaires bailleurs au régime réel : il permet d’imputer jusqu’à 10 700 euros de pertes sur le revenu global. Mécanisme, plafonds, formulaire 2044, report et conditions par Claire Lefebvre.

Le cadre légal du déficit foncier en 2026

Le déficit foncier correspond à la situation dans laquelle les charges déductibles d’un bien immobilier locatif loué nu excèdent les loyers encaissés au cours d’une même année. Pour les propriétaires bailleurs imposés au régime réel, ce déficit ouvre droit à un mécanisme spécifique d’imputation prévu par le 3° du I de l’article 156 du Code général des impôts. La fraction du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 euros par an. L’excédent éventuel et la fraction issue des intérêts d’emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le régime de droit commun repose sur deux textes pivots. L’article 14 du CGI définit les revenus fonciers imposables comme les revenus tirés de la location de biens immobiliers nus, par opposition aux revenus de la location meublée qui relèvent des bénéfices industriels et commerciaux et du régime LMNP. L’article 31 du CGI dresse ensuite la liste limitative des charges déductibles : travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, intérêts d’emprunt, primes d’assurance, taxe foncière, frais de gestion et provisions pour charges de copropriété notamment.

Ce mécanisme se distingue radicalement du régime micro-foncier de l’article 32 du CGI, accessible aux propriétaires dont les loyers bruts annuels n’excèdent pas 15 000 euros et qui n’optent pour aucun régime spécifique. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 pour cent et exclut par construction la création d’un déficit foncier. Lorsque les travaux envisagés dépassent l’abattement forfaitaire, l’option pour le régime réel devient quasi systématiquement plus favorable, sous réserve d’engager les démarches déclaratives appropriées dans le délai prévu.

Le calcul concret du déficit foncier : travaux et intérêts d’emprunt

Le calcul du déficit foncier suit une logique en deux étapes que la doctrine BOFiP détaille précisément. Première étape : on additionne l’ensemble des charges déductibles relevant de l’article 31 du CGI et on les retranche des loyers encaissés. Si le résultat est négatif, on obtient un déficit foncier brut. Deuxième étape : on isole la fraction de ce déficit attribuable aux intérêts d’emprunt, qui ne peut jamais s’imputer sur le revenu global.

Prenons un exemple concret. Un propriétaire bailleur perçoit 9 600 euros de loyers annuels. Il supporte 4 000 euros d’intérêts d’emprunt, 11 000 euros de travaux d’amélioration (réfection complète d’une salle de bains et remplacement de la chaudière), 800 euros de taxe foncière et 600 euros de primes d’assurance. Le total des charges atteint 16 400 euros, le déficit foncier brut s’élève donc à 6 800 euros (9 600 moins 16 400). Comme la fraction des intérêts d’emprunt absorbe d’abord les loyers, l’arbitrage légal réserve les 4 000 euros d’intérêts à l’imputation sur les seuls revenus fonciers : ici, les intérêts sont déjà absorbés par les loyers et le déficit de 6 800 euros provient intégralement des autres charges. Ce déficit s’impute donc en totalité sur le revenu global de l’année.

Deuxième cas, plus représentatif d’une opération de rénovation lourde : loyers de 12 000 euros, intérêts d’emprunt de 8 000 euros, travaux de 22 000 euros, autres charges de 1 500 euros. Le déficit brut atteint 19 500 euros (12 000 moins 31 500). La fraction issue des intérêts d’emprunt qui dépasse les loyers se calcule en partant du principe que les loyers absorbent prioritairement les intérêts : ici, les 12 000 euros de loyers couvrent intégralement les 8 000 euros d’intérêts. Le déficit foncier de 19 500 euros provient donc entièrement des travaux et autres charges. Il est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros, le solde de 8 800 euros étant reportable sur les revenus fonciers des dix prochaines années. Notre glossaire fiscal précise les définitions techniques de revenus fonciers nets et de fraction reportable.

Le plafond exceptionnel pour la rénovation énergétique des passoires thermiques

La loi de finances rectificative pour 2022 a introduit un plafond exceptionnel d’imputation porté à 21 400 euros pour les déficits fonciers issus de travaux de rénovation énergétique réalisés sur des passoires thermiques. Le texte cible explicitement les logements classés E, F ou G au DPE et exige que les travaux conduisent à un saut de classe vers A, B, C ou D. Le dispositif s’applique aux dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, sous réserve qu’un devis ait été accepté à compter du 5 novembre 2022.

Trois conditions cumulatives doivent être réunies pour bénéficier du doublement du plafond. D’abord, le logement concerné doit être donné en location nue avec un usage d’habitation principale du locataire. Ensuite, deux diagnostics de performance énergétique sont requis : un DPE initial constatant le classement E, F ou G, et un DPE post-travaux confirmant le passage à A, B, C ou D. Enfin, les travaux doivent figurer parmi les actions éligibles (isolation thermique, équipement de chauffage performant, ventilation mécanique, fenêtres performantes notamment), telles que listées par décret et coordonnées avec les aides MaPrimeRénov’ gérées par l’ANAH.

L’arbitrage entre le plafond de droit commun et le plafond exceptionnel demande une analyse en amont du devis. Sur le plan déclaratif, la case spécifique du formulaire 2044 doit être cochée et les justificatifs (DPE avant et après, factures, attestation d’éligibilité du saut de classe) conservés au moins six ans, soit le délai de reprise de l’administration. La prolongation éventuelle du dispositif au-delà de 2025 dépend des arbitrages votés par le législateur en loi de finances annuelle : la prudence commande de vérifier le texte applicable l’année de paiement des travaux sur le portail impots.gouv.fr avant de s’engager.

Le mécanisme de report sur dix ans et l’obligation de location

Le déficit foncier excédant le plafond annuel de 10 700 euros (ou 21 400 euros en cas de rénovation énergétique éligible) n’est pas perdu : il est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le report s’effectue de plein droit et de manière automatique sur la déclaration 2044 de chaque année, jusqu’à épuisement du stock ou expiration du délai décennal. La fraction du déficit issue des intérêts d’emprunt suit le même délai mais reste strictement cantonnée à l’imputation sur les revenus fonciers, sans jamais pouvoir s’imputer sur le revenu global.

L’imputation sur le revenu global est soumise à une condition impérative de location continue jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation. Cette obligation, dégagée par la doctrine BOFiP et confirmée par une jurisprudence constante, vise à empêcher les montages où un propriétaire effectuerait d’importants travaux puis cesserait immédiatement la location. La rupture de cette obligation entraîne la réintégration dans le revenu global du déficit imputé, assortie des intérêts de retard de l’article 1727 du CGI et, le cas échéant, des majorations pour défaut ou retard.

Quelques exceptions limitées ont été admises par la doctrine et la jurisprudence : décès du contribuable, invalidité reconnue, licenciement et changement de situation familiale impérieux. Le contribuable confronté à un événement de ce type doit conserver les pièces probantes et préciser la situation sur la déclaration de l’année concernée. En cas de doute, un contrôle préalable des conditions d’éligibilité s’impose, d’autant que la mise en location effective et continue est régulièrement vérifiée par la DGFiP via les recoupements avec les déclarations de revenus locatifs et les avis de taxe foncière.

La déclaration : formulaire 2044 et articulation 2042

La déclaration du déficit foncier passe obligatoirement par le formulaire 2044, annexé à la déclaration de revenus 2042. Le formulaire 2044 détaille bien par bien les loyers encaissés, la liste des charges déductibles classées par catégorie (frais d’administration et de gestion, primes d’assurance, dépenses de réparation et d’entretien, dépenses d’amélioration, taxes foncières et impôts locaux, intérêts d’emprunt et frais accessoires) et le résultat foncier net du foyer. Le formulaire 2044 spéciale est réservé aux régimes d’investissement spécifiques (Borloo, Robien, Périssol, monuments historiques, déficits anciens).

Les cases clés à compléter sur la 2042 sont les rubriques 4BA (revenu foncier imposable), 4BB (déficit imputable sur le revenu global), 4BC (déficit imputable sur les revenus fonciers reportables) et 4BD (déficits antérieurs non encore imputés). Le calendrier de dépôt suit celui de la campagne déclarative générale détaillée dans notre guide sur le calendrier de la déclaration des revenus 2026. En cas de dépôt hors délai, les sanctions prévues à l’article 1758 A du CGI s’appliquent, comme l’expose notre dossier sur la déclaration tardive et les majorations 2026.

Une erreur courante consiste à omettre un déficit reportable des années antérieures : la perte de ce stock par défaut de déclaration récurrente est définitive après expiration du délai de dix ans. Il convient donc de tenir un tableau de suivi recensant chaque année le déficit né, le déficit imputé sur le revenu global, le déficit imputé sur les revenus fonciers et le solde reportable. Lorsqu’une erreur est constatée, la procédure de rectification spontanée détaillée dans notre dossier sur la rectification de la déclaration de revenus 2026 permet de corriger les déclarations des trois années antérieures, conformément à l’article 170 du CGI.

Optimisation, articulation avec les autres régimes et points de vigilance

Le déficit foncier constitue un levier puissant lorsqu’il est combiné à une stratégie patrimoniale d’ensemble. Trois axes méritent d’être étudiés selon la situation. Premier axe : programmer les travaux sur deux années consécutives plutôt que sur une seule, pour utiliser deux plafonds annuels de 10 700 euros et donc imputer jusqu’à 21 400 euros sur le revenu global au lieu de subir un report partiel. Deuxième axe : arbitrer entre régime réel et micro-foncier en simulant les deux options : dès que les charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire de 30 pour cent, le régime réel s’impose. Troisième axe : neutraliser l’effet du déficit foncier sur l’assiette de l’IFI 2026 en justifiant la dette d’emprunt selon les règles de l’article 974 du CGI.

L’articulation avec la fiscalité des plus-values immobilières mérite une attention particulière. Les travaux d’amélioration déduits au titre du déficit foncier ne peuvent pas être à nouveau ajoutés au prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value : le 4° du II de l’article 150 VB du CGI exclut expressément les travaux déjà déduits des revenus fonciers. Le contribuable doit donc opérer un arbitrage entre déduction immédiate (déficit foncier) et déduction différée (réduction de la plus-value imposable lors de la cession), comme l’explique notre dossier sur les plus-values immobilières et leurs abattements. Notre rubrique fiscalité immobilière regroupe les autres analyses connexes.

La vigilance s’impose sur trois points fréquents de redressement. Premièrement, la nature des travaux : seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles, à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement qui s’ajoutent au prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value. La distinction entre amélioration et reconstruction reste l’un des contentieux les plus fréquents, avec une jurisprudence dense à laquelle se réfère le BOFiP. Deuxièmement, le caractère effectif et continu de la location : les périodes de vacance prolongée ou l’usage personnel d’une partie du logement peuvent remettre en cause l’imputation sur le revenu global. Troisièmement, la conservation des justificatifs pendant six ans, y compris des devis et factures détaillés, est indispensable face à un éventuel contrôle. La page à propos détaille notre méthodologie éditoriale.

Articles du CGI référencés

Sources primaires hébergées sur legifrance.gouv.fr (service public de la diffusion du droit).