Quel est le seuil d'imposition à l'IFI en 2026 ?

Le seuil de déclenchement de l'IFI est fixé à 1 300 000 euros de patrimoine net immobilier au 1er janvier de l'année d'imposition, conformément à l'article 964 du CGI. Ce seuil n'a pas été revalorisé depuis la création de l'impôt sur la fortune immobilière en 2018, ce qui élargit mécaniquement la base des redevables sous l'effet de la hausse des prix de l'immobilier. Lorsque le patrimoine franchit ce seuil, l'IFI se calcule néanmoins à partir de 800 000 euros, première tranche imposable du barème de l'article 977 du CGI. Le foyer fiscal IFI suit la composition du foyer fiscal au sens de l'impôt sur le revenu (conjoint marié ou pacsé, concubin notoire, enfants mineurs), à l'exclusion des enfants majeurs rattachés. Les non-résidents ne sont imposés que sur leurs biens immobiliers situés en France, sous réserve des conventions fiscales bilatérales applicables.

La résidence principale entre-t-elle dans l'assiette de l'IFI ?

Oui, la résidence principale entre dans l'assiette de l'IFI, mais elle bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30 pour cent sur sa valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition, conformément à l'article 973 du CGI. Ainsi, une résidence principale évaluée à 1 200 000 euros est retenue dans l'assiette IFI pour 840 000 euros (1 200 000 multiplié par 0,70). Cet abattement vise à neutraliser partiellement l'illiquidité du logement effectivement occupé. Il n'est pas cumulable avec d'autres décotes pour occupation, indivision ou démembrement portant sur le même immeuble. La doctrine BOFiP précise que la décote de 30 pour cent ne s'applique qu'au seul logement effectivement occupé à titre de résidence principale au 1er janvier, à l'exclusion des résidences secondaires, même si elles sont occupées de manière prolongée. En cas de revente du bien avant le 1er janvier suivant, la résidence n'a plus à figurer dans la déclaration IFI de l'année concernée.

Comment se calcule la décote pour un patrimoine de 1 350 000 euros ?

La décote IFI s'applique uniquement aux patrimoines compris entre 1 300 000 et 1 400 000 euros. Elle est calculée selon la formule 17 500 moins 1,25 pour cent multiplié par le patrimoine net taxable, prévue à l'article 977 du CGI. Pour un patrimoine de 1 350 000 euros, le calcul donne : 17 500 moins (1,25 pour cent multiplié par 1 350 000) égale 17 500 moins 16 875 égale 625 euros de décote. L'IFI brut sur ce patrimoine s'élève à 2 850 euros (500 000 euros taxés à 0,50 pour cent dans la première tranche, puis 50 000 euros taxés à 0,70 pour cent dans la deuxième tranche). Après application de la décote, l'IFI net dû s'établit à 2 225 euros. La décote disparaît progressivement pour s'annuler à 1 400 000 euros, point à partir duquel le contribuable supporte le barème intégral sans atténuation. Ce mécanisme atténue l'effet de seuil pour les foyers franchissant le minimum imposable.

Quels biens immobiliers échappent à l'IFI ?

Plusieurs catégories de biens immobiliers échappent à l'IFI, soit par exclusion totale, soit par exonération partielle. Sont totalement exonérés les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle principale du redevable (immeuble d'exploitation d'une entreprise individuelle ou siège social effectivement utilisé), en application de l'article 975 du CGI. Sont également exclus de l'assiette les bois et forêts soumis à un engagement de gestion durable (exonération de 75 pour cent), les terres agricoles données à bail à long terme (exonération de 75 pour cent jusqu'à un seuil, puis 50 pour cent au-delà) et les biens ruraux donnés à bail à long terme à un descendant. Les actifs purement financiers (livret A, PEA, assurance-vie en fonds euros, actions cotées, obligations) sont par construction hors champ de l'IFI, qui ne taxe que le patrimoine immobilier. Cette frontière nette entre actifs financiers et actifs immobiliers constitue l'un des piliers de la réforme de 2018 ayant transformé l'ISF en IFI.

Comment fonctionne le plafonnement IFI plus IR à 75 pour cent ?

Le plafonnement institué à l'article 979 du CGI limite la charge fiscale combinée IFI plus IR à 75 pour cent des revenus de l'année précédente. Le mécanisme additionne l'IFI dû et l'impôt sur le revenu (hors prélèvements sociaux et impositions à taux proportionnel comme le PFU) : si le total dépasse 75 pour cent des revenus, l'excédent vient en déduction de l'IFI dû, jamais de l'IR. Concrètement, pour un foyer disposant de 60 000 euros de revenus annuels et redevable de 10 000 euros d'IR et de 50 000 euros d'IFI, le total atteint 60 000 euros, soit 100 pour cent des revenus. L'excédent au-delà du plafond (60 000 moins 45 000 égale 15 000 euros) vient en réduction de l'IFI, qui passe ainsi de 50 000 à 35 000 euros. Ce dispositif protège principalement les retraités propriétaires de leur résidence principale à forte valeur mais aux revenus modestes.

Fiscalité immobilière

IFI 2026 : seuil 1,3 million d'euros, patrimoine immobilier et déclaration

Seuil de 1,3 million d'euros, barème progressif jusqu'à 1,50 pour cent, abattement résidence principale de 30 pour cent, formulaire 2042-IFI : tout comprendre.

Publié le 29 mai 2026 · Lecture 12 min · Par Claire Lefebvre

Déclarisons : IFI 2026 : seuil 1,3 million d'euros, patrimoine immobilier et déclaration

L’impôt sur la fortune immobilière concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier. Seuil, barème, décote, abattement résidence principale et formulaire 2042-IFI : guide complet de la déclaration 2026 par Claire Lefebvre.

Le cadre légal de l’IFI : redevables et seuil

Instauré par la loi de finances pour 2018, l’impôt sur la fortune immobilière a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune à compter du 1er janvier 2018. Codifié aux articles 964 à 983 du Code général des impôts, il vise désormais exclusivement le patrimoine immobilier des foyers, à l’exclusion des actifs financiers, des liquidités et des biens professionnels qualifiés. L’article 964 du CGI définit le champ d’application : sont redevables les personnes physiques fiscalement domiciliées en France dont la valeur nette du patrimoine immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition excède 1 300 000 euros.

Le seuil de 1,3 million d’euros n’a pas été revalorisé depuis l’instauration de l’IFI, ce qui contribue mécaniquement à élargir le périmètre des contribuables concernés sous l’effet de l’inflation immobilière. La base statistique publiée par l’INSEE recense plusieurs centaines de milliers de foyers redevables au titre des dernières campagnes documentées, principalement concentrés en Île-de-France, sur la Côte d’Azur et dans les grandes métropoles à forte tension immobilière. Le franchissement du seuil déclenche une obligation déclarative codifiée à l’article 982 du CGI, articulée avec l’article 170 du CGI qui pose le principe général de la déclaration annuelle des revenus et du patrimoine.

Le foyer fiscal IFI suit la même composition que le foyer fiscal au sens de l’impôt sur le revenu : conjoint marié ou pacsé, concubin notoire vivant maritalement et enfants mineurs à charge. À l’inverse de l’IR, les enfants majeurs rattachés ne sont pas pris en compte dans le foyer IFI. Les non-résidents fiscaux sont également concernés, mais uniquement sur leurs biens situés en France, sous réserve des conventions fiscales bilatérales applicables.

L’assiette imposable : biens et droits immobiliers

Conformément à l’article 965 du CGI, l’assiette de l’IFI englobe l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par les membres du foyer. Cela inclut la résidence principale, les résidences secondaires, les biens locatifs nus ou meublés, les terrains bâtis ou non bâtis, ainsi que les parts ou actions de sociétés à hauteur de la fraction représentative de biens immobiliers (SCI, SCPI, OPCI, sociétés foncières cotées sous certaines conditions).

Les régimes spécifiques font l’objet de précisions doctrinales détaillées. Pour les SCPI et OPCI logés dans un contrat d’assurance-vie, la valeur de rachat correspondant aux unités de compte immobilières entre dans l’assiette IFI. Le détenteur de parts de SCI familiale déclare la quote-part lui revenant, après application des éventuels abattements pour dépendance ou indivision. Les biens donnés en location meublée et déclarés sous le régime LMNP sont en principe inclus dans l’assiette IFI, sauf application stricte du régime des biens professionnels prévu à l’article 975 du CGI.

Le portail impots.gouv.fr précise la liste exhaustive des biens à déclarer et la méthode d’évaluation à la valeur vénale au 1er janvier de l’année. Cette évaluation peut être étayée par référence aux transactions comparables disponibles dans la base DVF (Demande de Valeurs Foncières) librement consultable, ou par estimation d’un professionnel de l’immobilier. Une décote de 10 à 20 pour cent est généralement admise pour les biens loués nus, en raison de leur faible liquidité.

À l’inverse, certains biens sont expressément exclus par l’article 975 du CGI : les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle principale du redevable (immeuble d’exploitation, terres agricoles exploitées en faire-valoir direct), les bois et forêts soumis à un régime de gestion durable (exonération de 75 pour cent) et les biens ruraux loués par bail à long terme. La frontière entre patrimoine privé et outil professionnel constitue l’un des points de vigilance majeurs en cas de contrôle fiscal.

Le barème IFI 2026 et le mécanisme de décote

L’article 977 du CGI fixe le tarif progressif de l’IFI, inchangé depuis 2018. Six tranches structurent le barème : aucun impôt jusqu’à 800 000 euros, 0,50 pour cent entre 800 000 et 1 300 000 euros, 0,70 pour cent entre 1 300 000 et 2 570 000 euros, 1 pour cent entre 2 570 000 et 5 000 000 euros, 1,25 pour cent entre 5 000 000 et 10 000 000 euros et 1,50 pour cent au-delà.

Particularité essentielle : bien que le seuil de déclenchement soit fixé à 1 300 000 euros, le calcul de l’IFI s’effectue sur la totalité du patrimoine net imposable à partir de 800 000 euros. Cette mécanique peut surprendre les contribuables qui franchissent le seuil pour la première fois. Un patrimoine évalué à 1 350 000 euros génère un IFI calculé sur la fraction comprise entre 800 000 et 1 350 000 euros, soit 550 000 euros taxables, dont 500 000 euros à 0,50 pour cent (2 500 euros) et 50 000 euros à 0,70 pour cent (350 euros), pour un IFI brut de 2 850 euros.

Pour atténuer l’effet de seuil entre 1 300 000 et 1 400 000 euros, l’article 977 du CGI prévoit une décote calculée selon la formule 17 500 moins 1,25 pour cent multiplié par le patrimoine net taxable. Pour le foyer évoqué précédemment dont le patrimoine net atteint 1 350 000 euros, la décote s’élève à 17 500 moins (1,25 pour cent multiplié par 1 350 000), soit 17 500 moins 16 875 égale 625 euros. L’IFI dû s’élève donc à 2 850 moins 625 égale 2 225 euros.

La doctrine BOFiP rappelle que la décote disparaît progressivement entre 1,3 et 1,4 million d’euros pour s’annuler totalement à partir de 1 400 000 euros. Au-delà, le contribuable supporte l’intégralité du barème sans atténuation. Notre glossaire fiscal détaille les notions techniques de patrimoine net taxable et de valeur vénale au 1er janvier.

Abattements, exonérations et dettes déductibles

L’abattement le plus structurant concerne la résidence principale. L’article 973 du CGI accorde une décote forfaitaire de 30 pour cent sur la valeur vénale réelle du logement occupé à titre principal au 1er janvier. Ainsi, pour une résidence principale évaluée à 800 000 euros, seuls 560 000 euros sont retenus dans l’assiette IFI. Cet abattement n’est pas cumulable avec d’autres décotes pour occupation ou indivision sur le même bien. L’application correcte de cet abattement est l’un des points de contrôle systématiques de la DGFiP en cas de vérification.

Les dettes immobilières sont déductibles sous conditions strictes posées par l’article 974 du CGI. Sont admises en déduction les emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, l’agrandissement ou la rénovation des biens immobiliers imposables, ainsi que les dettes fiscales rattachables (taxe foncière sur les propriétés bâties relative à l’année écoulée). Pour les emprunts in fine, la déduction est plafonnée à un montant calculé comme si le prêt avait été contracté de manière amortissable, conformément à la doctrine BOFiP. Les dettes auprès du cercle familial sont en revanche écartées sauf preuve d’effectivité et de paiement régulier des intérêts.

Le mécanisme de plafonnement des dettes mérite une attention particulière. Pour les patrimoines supérieurs à 5 millions d’euros, la déduction des dettes excédant 60 pour cent de cette valeur est plafonnée à hauteur de 50 pour cent du surplus. Cette règle anti-abus vise les montages d’endettement artificiel destinés à minorer l’assiette IFI.

Certains contribuables peuvent par ailleurs réduire leur IFI en réalisant des dons à des organismes d’intérêt général : la réduction atteint 75 pour cent du don dans la limite de 50 000 euros par an, selon des conditions proches de celles applicables au cadre général des niches fiscales. Pour les transmissions patrimoniales programmées, l’optimisation passe par une donation à ses enfants qui réduit durablement la base IFI du donateur tout en consommant l’abattement de l’article 779 du CGI.

Le formulaire 2042-IFI et le calendrier déclaratif 2026

L’article 982 du CGI organise les obligations déclaratives. Depuis 2018, la déclaration IFI est intégrée à la déclaration annuelle des revenus, via le formulaire 2042-IFI annexé au formulaire principal 2042. Cette intégration vise à simplifier le parcours déclaratif et permet à la DGFiP de croiser les données patrimoniales avec les revenus déclarés, notamment pour le calcul du plafonnement décrit ci-après.

Les dates limites de dépôt suivent celles de la déclaration de revenus. Pour la campagne 2026 portant sur le patrimoine au 1er janvier 2026, les échéances échelonnées par département s’étalent de fin mai à début juin pour les télédéclarations, sous le pilotage habituel de la DGFiP rappelé chaque année. Le détail complet figure dans notre guide consacré au calendrier de la déclaration des revenus 2026. Le portail service-public.fr en publie une version officielle actualisée.

Le contribuable doit renseigner l’évaluation détaillée de chaque bien immobilier, en indiquant l’adresse, la nature, la quote-part de détention et la valeur vénale retenue. Les annexes 2042-IFI-COM permettent de déclarer les biens grevés d’une dette spécifique et de détailler les emprunts en cours. La conservation des justificatifs (acte d’achat, contrat de prêt, estimation immobilière, factures de travaux) est recommandée pour une durée minimale de six ans, soit le délai de reprise général de l’administration fiscale.

En cas d’oubli ou d’erreur, le service Corriger ma déclaration reste ouvert d’août à décembre pour la rectification spontanée, comme détaillé dans notre dossier sur la rectification de la déclaration de revenus. Au-delà du mois de décembre, la réclamation contentieuse de l’article L. 190 du Livre des procédures fiscales est ouverte jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement.

Plafonnement, optimisation et risques de redressement

L’article 979 du CGI institue un mécanisme de plafonnement IFI plus IR à 75 pour cent des revenus de l’année précédente. Lorsque la somme de l’IFI et de l’impôt sur le revenu (hors prélèvements sociaux et impositions à taux proportionnel comme le PFU) excède ce seuil, l’excédent vient en réduction de l’IFI dû, jamais en réduction de l’IR. Cette règle protège les contribuables au patrimoine immobilier élevé mais aux revenus modestes, typiquement les retraités propriétaires de leur résidence principale à forte valeur vénale.

L’optimisation IFI repose sur trois leviers principaux. Premier levier : la transmission progressive du patrimoine via des donations utilisant les abattements de 100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans, qui réduit durablement l’assiette IFI du donateur tout en préparant la succession. Deuxième levier : l’investissement dans des actifs hors IFI, notamment le PEA et les contrats d’assurance-vie investis en unités de compte non immobilières, ainsi que les valeurs mobilières classiques soumises au PFU de 30 pour cent en cas de cession. Troisième levier : la qualification de biens en outil professionnel exonéré, sous réserve de remplir les conditions strictes d’affectation et d’exercice effectif d’une activité.

La vigilance s’impose sur trois points fréquents de redressement. Premièrement, la sous-évaluation des biens immobiliers : la DGFiP croise les déclarations avec les données DVF et les annonces immobilières publiées, et n’hésite pas à notifier un redressement assorti d’une majoration de 40 pour cent en cas de mauvaise foi caractérisée. Deuxièmement, le rattachement abusif de dettes étrangères au patrimoine taxable, écartées par l’article 974 du CGI. Troisièmement, la qualification erronée de biens en outil professionnel : la jurisprudence récente du Conseil d’État maintient une lecture stricte des conditions d’affectation effective.

Pour aller plus loin, notre rubrique fiscalité immobilière regroupe les analyses complémentaires sur le régime des plus-values immobilières et l’exonération de la résidence principale. La page à propos détaille notre méthodologie éditoriale, et le glossaire fiscal recense les définitions techniques utilisées dans cet article.

Articles du CGI référencés

Article 170 CGI (obligation de déclaration)
Article 779 CGI (abattements donations et successions)
Article 964 CGI (champ d'application IFI)
Article 965 CGI (assiette IFI)
Article 973 CGI (abattement résidence principale IFI)
Article 977 CGI (tarif IFI)

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