Le forfait de 7,5 pour cent pour les frais d'acquisition est-il toujours plus avantageux ?

Non, l'arbitrage dépend du type d'acquisition. Le forfait de 7,5 pour cent reflète raisonnablement les frais notariés et droits de mutation pour un achat ancien en pleine propriété en France métropolitaine, où ces frais représentent généralement entre 7 et 8 pour cent du prix. Pour une acquisition en VEFA ou un bien neuf, les frais d'enregistrement réduits à 2 ou 3 pour cent rendent le forfait artificiellement gonflé et donc avantageux. À l'inverse, pour un bien acquis par apport en société, par échange ou dans une opération à frais réduits, les frais réels peuvent être inférieurs à 7,5 pour cent et le forfait reste préférable. Pour un achat avec commission d'agence importante restée à la charge de l'acquéreur, les frais réels documentés peuvent dépasser le forfait. La règle pratique consiste à calculer les deux montants et à retenir le plus élevé, ce qui réduit d'autant la plus-value imposable du vendeur.

Quelles factures de travaux conserver et combien de temps ?

Toutes les factures de travaux réalisés par une entreprise et susceptibles d'être retenues dans le prix de revient doivent être conservées jusqu'à la cession du bien, sans limite de durée. L'administration peut exiger leur production lors du contrôle de la déclaration de plus-value sur l'imprimé 2048. Sont retenues les factures de construction, de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration, accompagnées des justificatifs de paiement (relevés bancaires, chèques, virements). Les travaux dits d'entretien (peinture, papier peint, remplacement d'un robinet) ne sont jamais admis au titre de la plus-value et n'ont pas à être conservés pour ce motif. Les travaux déjà déduits des revenus fonciers en location ne peuvent pas être retenus une seconde fois. En cas de perte de factures, la doctrine admet à titre exceptionnel des duplicatas obtenus auprès des entreprises ou des relevés bancaires détaillés, mais l'administration peut écarter les justificatifs incomplets et n'accorder que le forfait de 15 pour cent du prix d'acquisition.

Le forfait travaux de 15 pour cent s'applique-t-il automatiquement après 5 ans ?

Non, il n'est pas appliqué d'office. Le forfait de 15 pour cent du prix d'acquisition est une option ouverte au vendeur dès lors que le bien est détenu depuis plus de cinq ans à la date de la signature de l'acte de cession. Le notaire prépare l'imprimé 2048 en proposant le forfait par défaut, mais le vendeur peut, dans le même temps, demander à retenir les frais réels en produisant les factures correspondantes. Le choix est exclusif : on ne peut pas cumuler le forfait et les frais réels sur les mêmes postes. L'arbitrage repose sur une simple comparaison chiffrée : si les factures justifiées dépassent 15 pour cent du prix d'acquisition, les frais réels sont plus avantageux. Dans le cas contraire, le forfait suffit. La condition des cinq ans est appréciée strictement de date à date, ce qui peut justifier de différer une signature de quelques semaines pour franchir le seuil d'éligibilité.

Puis-je inclure les travaux réalisés par moi-même dans le prix de revient ?

Non, et c'est l'une des erreurs les plus fréquentes. L'article 150 VB du CGI exige que les travaux retenus aient été réalisés par une entreprise tierce et payés par le vendeur, factures à l'appui. Les travaux exécutés en autoconstruction par le propriétaire ne génèrent pas de facture et ne peuvent donc pas être valorisés, même si le matériel a été acheté en magasin de bricolage avec tickets de caisse à l'appui. Cette règle s'applique sans exception et conduit beaucoup de propriétaires ayant rénové eux-mêmes leur bien à se rabattre sur le forfait de 15 pour cent après cinq ans de détention. Pour préserver l'option des frais réels, il est préférable de faire appel à un artisan déclaré qui facture la main-d'œuvre et fournit l'attestation de TVA correspondante, même pour une partie des travaux. Les achats de matériaux seuls, sans pose facturée par un professionnel, restent en dehors du périmètre admis par l'article 150 VB du CGI.

Fiscalité immobilière

Calcul de la plus-value immobilière : prix d'acquisition, frais et travaux 2026

Reconstituer le prix d'acquisition, majorer le prix de revient par les frais et les travaux admis, appliquer les abattements de durée de détention : guide opérationnel 2026.

Publié le 17 juin 2026 · Lecture 12 min · Par Claire Lefebvre

Déclarisons : Calcul de la plus-value immobilière : prix d'acquisition, frais et travaux 2026

La plus-value immobilière se calcule en deux temps : reconstituer le prix de revient (prix d’acquisition, frais et travaux), puis appliquer les abattements de durée de détention de l’article 150 U du CGI. Justificatifs admis, forfaits applicables et erreurs fréquentes, le décryptage opérationnel pour la campagne 2026, par Claire Lefebvre.

Le prix de cession : montant retenu et frais déductibles

Le prix de cession constitue la première borne du calcul de la plus-value imposable. Il s’agit du prix réel stipulé dans l’acte authentique de vente, augmenté des charges et indemnités convenues au profit du vendeur, puis diminué des frais effectivement supportés par le cédant à l’occasion de la transaction. Cette définition fixe l’assiette brute avant toute reconstitution du prix de revient.

Plusieurs charges peuvent venir gonfler le prix de cession retenu. L’indemnité d’éviction versée par l’acquéreur au locataire en place, le remboursement d’une dette du vendeur prise en charge par l’acquéreur, la prise en charge d’un droit au bail ou le versement d’une soulte dans le cadre d’un échange entrent dans le prix de cession. À l’inverse, les frais de cession effectivement payés par le vendeur viennent en diminution : commission d’agence immobilière restée à la charge du vendeur, frais de mainlevée d’hypothèque, coût des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, performance énergétique, électricité, gaz, termites, état des risques). Pour être déductibles, ces frais doivent être justifiés par les factures correspondantes et être effectivement supportés par le cédant en application de la clause prévue à l’acte.

La taxe sur la valeur ajoutée éventuellement collectée sur une opération soumise au régime des marchands de biens ne fait pas partie du prix de cession des particuliers. Pour ces derniers, la question ne se pose qu’à propos de la cession d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble neuf de moins de cinq ans, hypothèses statistiquement rares. La distinction entre régime des particuliers et régime professionnel est traitée dans notre dossier sur la cession via une holding et le report 150-0 B ter, qui détaille les bascules de régime fiscal applicables aux porteurs de titres.

Le prix d’acquisition : reconstituer la base imposable

L’article 150 VB du CGI définit le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value. Il s’agit du prix effectivement payé par l’acquéreur tel qu’il figure dans l’acte authentique de vente, augmenté des charges et indemnités stipulées au profit du vendeur initial, puis complété par les frais et travaux admis dans des conditions strictes que nous détaillons ci-après.

Lorsque le bien a été acquis à titre gratuit, par donation ou par succession, le prix d’acquisition est remplacé par la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit, c’est-à-dire la valeur déclarée dans l’acte de donation ou dans la déclaration de succession. Cette règle protège le donataire ou l’héritier qui n’a pas déboursé le prix initial : la fiscalité repart de la valeur fiscale au jour de la transmission, ce qui purge mécaniquement les plus-values latentes accumulées par le donateur ou le défunt. Notre guide sur la donation parents-enfants et l’abattement de 100 000 euros détaille les conséquences patrimoniales de cette purge, particulièrement intéressante pour transmettre un bien dont la valeur a fortement augmenté.

Pour les biens détenus en démembrement ou acquis avant 1976, des règles particulières s’appliquent. La cession d’un bien démembré exige de reconstituer séparément la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété au jour de l’acquisition initiale, en application du barème fiscal de l’article 669 du CGI. Notre dossier sur le démembrement, usufruit et nue-propriété précise les modalités de reconstitution, particulièrement délicates en cas de réunion de l’usufruit à la nue-propriété par extinction naturelle au décès de l’usufruitier.

Frais d’acquisition : forfait 7,5 pour cent ou frais réels justifiés

Le vendeur peut majorer le prix d’acquisition des frais effectivement supportés lors de l’achat initial. Deux options s’offrent à lui, sans cumul possible sur les mêmes postes. La première consiste à retenir un forfait de 7,5 pour cent appliqué au prix d’acquisition stipulé dans l’acte, sans justificatif à produire. La seconde permet de retenir les frais réels, à condition de produire les factures correspondantes : émoluments du notaire, droits d’enregistrement ou TVA non récupérable, commission d’agence immobilière restée à la charge de l’acquéreur lors de l’achat. Le contribuable retient la formule la plus avantageuse, sous réserve de pouvoir justifier chaque ligne en cas de demande de l’administration.

Le forfait de 7,5 pour cent reflète assez fidèlement la réalité des frais de notaire et droits de mutation pour les acquisitions à titre onéreux en France métropolitaine, où ces frais représentent généralement entre 7 et 8 pour cent du prix dans l’ancien et autour de 2 à 3 pour cent dans le neuf. Pour un appartement ancien acquis 250 000 euros, le forfait majore le prix de revient de 18 750 euros. Si les frais réels documentés s’élèvent à 19 200 euros, l’arbitrage en faveur des frais réels devient pertinent uniquement si l’écart compense la complexité administrative de production des justificatifs.

Pour une acquisition en VEFA ou un bien acquis sans frais notariés substantiels (apport en société, échange avec soulte limitée), la documentation des frais réels reste indispensable car le forfait peut sembler trompeusement avantageux mais reposer sur une base de calcul faible. À l’inverse, pour une acquisition ancienne dont les justificatifs ont disparu, le forfait demeure la solution la plus sûre et la plus simple à défendre devant l’administration.

Travaux : forfait 15 pour cent après 5 ans ou facturation au réel

Au-delà des frais d’acquisition, le prix d’acquisition peut être majoré du coût des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par une entreprise et supportés par le vendeur. Là encore, deux régimes coexistent. Les frais réels sont retenus sur production des factures établies par les entreprises ayant réalisé les travaux. Le forfait de 15 pour cent du prix d’acquisition est applicable lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans à la date de la cession, sans justificatif à produire.

L’arbitrage entre les deux dépend de l’ampleur des travaux réalisés au cours de la détention. Pour un appartement acquis 200 000 euros en 2015 et vendu en 2026, le forfait de 15 pour cent ajoute 30 000 euros au prix de revient. Si les factures réelles totalisent 42 000 euros, les frais réels deviennent intéressants car ils réduisent davantage la plus-value imposable. À l’inverse, pour un bien faiblement rénové, le forfait dépasse souvent les dépenses réelles. La détention de plus de cinq ans est appréciée à la date de signature de l’acte de cession, ce qui peut justifier d’attendre quelques semaines pour franchir le seuil.

Trois catégories de dépenses ne peuvent pas être retenues au titre de la plus-value, même justifiées par factures. Les travaux d’entretien et de réparation courante ne sont jamais admis (peinture, papier peint, remplacement de robinets), car ils relèvent du régime des charges déductibles des revenus fonciers. Les travaux réalisés par le contribuable lui-même ne peuvent pas être valorisés, faute de facture émise par une entreprise tierce. Enfin, les travaux déjà déduits des revenus fonciers en application des articles 14 et 31 du CGI ne peuvent pas être retenus une seconde fois, en application de l’interdiction du double avantage. Notre guide sur les travaux déductibles des revenus fonciers recense ces postes et leur traitement précis lors de la déclaration.

L’abattement pour durée de détention et le résultat imposable

Une fois la plus-value brute calculée par différence entre le prix de cession et le prix de revient reconstitué, l’article 150 VC du CGI applique un abattement progressif en fonction de la durée de détention du bien. La grille diffère pour l’impôt sur le revenu au taux de 19 pour cent et pour les prélèvements sociaux de 17,2 pour cent, ce qui aboutit à deux exonérations totales décalées dans le temps : 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Côté impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 pour cent par an de la sixième à la vingt-et-unième année de détention, puis de 4 pour cent la vingt-deuxième année. Côté prélèvements sociaux, l’abattement est plus lent : 1,65 pour cent par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 pour cent la vingt-deuxième, puis 9 pour cent par an de la vingt-troisième à la trentième année. Cette double grille génère, entre 22 et 30 ans de détention, une période où la plus-value est entièrement exonérée d’impôt sur le revenu mais reste partiellement soumise aux prélèvements sociaux, situation qui surprend régulièrement les vendeurs persuadés d’une exonération totale dès la vingt-deuxième année.

Au-delà de ces abattements, une surtaxe progressive s’ajoute lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 euros, selon un barème croissant compris entre 2 et 6 pour cent. Notre dossier sur les plus-values immobilières, abattements et exonérations détaille les seuils complets et présente la grille année par année. Pour la résidence principale, l’exonération joue indépendamment du calcul détaillé : aucun abattement n’est nécessaire dès lors que les conditions de l’exonération sont remplies, comme expliqué dans notre fiche sur l’exonération de la résidence principale.

Déclaration via l’imprimé 2048 et rôle du notaire

Le calcul effectif de la plus-value imposable et son paiement interviennent au moment de la signature de l’acte de cession, chez le notaire. C’est lui qui prépare l’imprimé fiscal 2048-IMM ou 2048-M prévu par l’article 150 VG du CGI selon la nature du bien cédé. L’impôt sur le revenu au taux de 19 pour cent et les prélèvements sociaux de 17,2 pour cent sont prélevés sur le prix de cession et reversés directement par le notaire à l’administration fiscale, ce qui dispense le contribuable d’une déclaration séparée sur le formulaire annuel des revenus.

Le vendeur doit néanmoins reporter le montant de la plus-value imposable sur sa déclaration de revenus de l’année suivante, dans la case dédiée du formulaire 2042-C, à des fins de calcul du revenu fiscal de référence. Cette information conditionne notamment l’application de la surtaxe progressive et l’éligibilité à divers dispositifs sous condition de ressources. Le portail impots.gouv.fr publie une fiche pratique sur cette déclaration secondaire et précise la chronologie des contrôles automatisés.

Trois pièges à éviter à ce stade. Le notaire applique les forfaits par défaut sur l’imprimé 2048, à charge pour le vendeur de fournir les factures de travaux s’il opte pour les frais réels avantageux ; ne pas se manifester équivaut à accepter le forfait. La date d’acquisition retenue pour la durée de détention est celle de la signature de l’acte initial, pas celle de la prise de possession effective ; cette précision peut faire basculer la durée de détention juste avant ou après un palier d’abattement. Enfin, en cas de cession par une SCI translucide, chaque associé est imposé personnellement à proportion de ses droits sociaux, comme précisé dans notre comparatif SCI à l’IR ou à l’IS, qui détaille les conséquences pratiques selon le régime choisi.

Questions fréquentes

Comment reconstituer le prix d'acquisition d'un bien reçu par donation ou succession ?: Pour un bien reçu à titre gratuit, l'article 150 VB du CGI substitue au prix d'achat la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit. Concrètement, le prix d'acquisition correspond à la valeur déclarée dans l'acte de donation ou dans la déclaration de succession, accompagnée des droits effectivement payés par le bénéficiaire. Cette règle protège l'héritier ou le donataire qui n'a pas déboursé le prix initial : la fiscalité repart de la valeur fiscale au jour de la transmission, ce qui purge mécaniquement les plus-values accumulées par le défunt ou le donateur. Pour un bien acquis avant 1976 par donation, il faut se référer à la valeur vénale de l'époque sur la base d'éléments comparatifs, parfois en sollicitant l'estimation d'un expert immobilier ou d'un notaire. La conservation de l'acte original et des justificatifs de droits payés reste indispensable, idéalement jusqu'à la revente effective du bien.
Le forfait de 7,5 pour cent pour les frais d'acquisition est-il toujours plus avantageux ?: Non, l'arbitrage dépend du type d'acquisition. Le forfait de 7,5 pour cent reflète raisonnablement les frais notariés et droits de mutation pour un achat ancien en pleine propriété en France métropolitaine, où ces frais représentent généralement entre 7 et 8 pour cent du prix. Pour une acquisition en VEFA ou un bien neuf, les frais d'enregistrement réduits à 2 ou 3 pour cent rendent le forfait artificiellement gonflé et donc avantageux. À l'inverse, pour un bien acquis par apport en société, par échange ou dans une opération à frais réduits, les frais réels peuvent être inférieurs à 7,5 pour cent et le forfait reste préférable. Pour un achat avec commission d'agence importante restée à la charge de l'acquéreur, les frais réels documentés peuvent dépasser le forfait. La règle pratique consiste à calculer les deux montants et à retenir le plus élevé, ce qui réduit d'autant la plus-value imposable du vendeur.
Quelles factures de travaux conserver et combien de temps ?: Toutes les factures de travaux réalisés par une entreprise et susceptibles d'être retenues dans le prix de revient doivent être conservées jusqu'à la cession du bien, sans limite de durée. L'administration peut exiger leur production lors du contrôle de la déclaration de plus-value sur l'imprimé 2048. Sont retenues les factures de construction, de reconstruction, d'agrandissement et d'amélioration, accompagnées des justificatifs de paiement (relevés bancaires, chèques, virements). Les travaux dits d'entretien (peinture, papier peint, remplacement d'un robinet) ne sont jamais admis au titre de la plus-value et n'ont pas à être conservés pour ce motif. Les travaux déjà déduits des revenus fonciers en location ne peuvent pas être retenus une seconde fois. En cas de perte de factures, la doctrine admet à titre exceptionnel des duplicatas obtenus auprès des entreprises ou des relevés bancaires détaillés, mais l'administration peut écarter les justificatifs incomplets et n'accorder que le forfait de 15 pour cent du prix d'acquisition.
Le forfait travaux de 15 pour cent s'applique-t-il automatiquement après 5 ans ?: Non, il n'est pas appliqué d'office. Le forfait de 15 pour cent du prix d'acquisition est une option ouverte au vendeur dès lors que le bien est détenu depuis plus de cinq ans à la date de la signature de l'acte de cession. Le notaire prépare l'imprimé 2048 en proposant le forfait par défaut, mais le vendeur peut, dans le même temps, demander à retenir les frais réels en produisant les factures correspondantes. Le choix est exclusif : on ne peut pas cumuler le forfait et les frais réels sur les mêmes postes. L'arbitrage repose sur une simple comparaison chiffrée : si les factures justifiées dépassent 15 pour cent du prix d'acquisition, les frais réels sont plus avantageux. Dans le cas contraire, le forfait suffit. La condition des cinq ans est appréciée strictement de date à date, ce qui peut justifier de différer une signature de quelques semaines pour franchir le seuil d'éligibilité.
Puis-je inclure les travaux réalisés par moi-même dans le prix de revient ?: Non, et c'est l'une des erreurs les plus fréquentes. L'article 150 VB du CGI exige que les travaux retenus aient été réalisés par une entreprise tierce et payés par le vendeur, factures à l'appui. Les travaux exécutés en autoconstruction par le propriétaire ne génèrent pas de facture et ne peuvent donc pas être valorisés, même si le matériel a été acheté en magasin de bricolage avec tickets de caisse à l'appui. Cette règle s'applique sans exception et conduit beaucoup de propriétaires ayant rénové eux-mêmes leur bien à se rabattre sur le forfait de 15 pour cent après cinq ans de détention. Pour préserver l'option des frais réels, il est préférable de faire appel à un artisan déclaré qui facture la main-d'œuvre et fournit l'attestation de TVA correspondante, même pour une partie des travaux. Les achats de matériaux seuls, sans pose facturée par un professionnel, restent en dehors du périmètre admis par l'article 150 VB du CGI.

Articles du CGI référencés

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