Travaux déductibles des revenus fonciers : liste précise et pièges 2026

Un propriétaire bailleur qui rénove son appartement en 2025 ne peut pas tout déduire de ses revenus fonciers. L’article 31 du CGI distingue strictement les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (déductibles) des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement (non déductibles). Mode d’emploi, par Claire Lefebvre.

Le cadre légal de l’article 31 CGI : trois catégories, deux régimes

La déductibilité des travaux des revenus fonciers est encadrée par le 1° du I de l’article 31 du Code général des impôts, qui définit limitativement les charges déductibles. Le texte distingue trois grandes catégories : les dépenses de réparation et d’entretien (a du 1°), les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation (b du 1°) et, par exclusion expresse, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, lesquels ne sont jamais déductibles au titre des revenus fonciers et relèvent du prix de revient du bien pour le calcul ultérieur de la plus-value.

Cette distinction n’est pas neutre : elle commande tout le régime fiscal applicable. Les dépenses des deux premières catégories sont intégralement imputables sur les recettes locatives perçues en 2025, dans le cadre de la déclaration au régime réel codifiée à l’article 14 du CGI. En cas de déficit, le mécanisme d’imputation sur le revenu global prévu à l’article 156 I 3° du CGI joue dans la limite de 10 700 euros par an, plafond rehaussé à 21 400 euros pour la rénovation énergétique des passoires thermiques, sujet que nous traitons en détail dans notre dossier sur le déficit foncier 2026.

Le régime micro-foncier prévu à l’article 32 du CGI applique au contraire un abattement forfaitaire de 30 pour cent réputé représenter l’ensemble des charges (y compris les travaux). Le propriétaire au micro-foncier ne déduit donc rien en plus de cet abattement : si les travaux dépassent 30 pour cent des loyers, l’option pour le régime réel devient incontournable, sujet développé dans notre comparatif micro-foncier vs régime réel.

Les travaux déductibles : entretien, réparation et amélioration

Sont qualifiés de dépenses d’entretien les interventions qui ont pour seul objet de maintenir le bien en bon état d’usage, sans modifier sa consistance ni sa destination. Cela couvre, à titre d’exemples non limitatifs, les opérations de peinture, de revêtement de sols, de menus travaux de plomberie ou d’électricité, le contrat d’entretien annuel de la chaudière, le débouchage des canalisations, le ramonage de cheminée ou le démoussage de toiture. Ces dépenses sont intégralement déductibles, indépendamment de leur montant.

Les dépenses de réparation vont au-delà du simple entretien : elles tendent à remettre en état une partie ouvragée du bien sans pour autant la remplacer entièrement par un élément neuf de nature différente. Sont déductibles à ce titre la réfection d’une toiture endommagée, le remplacement d’une chaudière vétuste par un modèle équivalent ou plus performant, la remise aux normes d’une installation électrique vétuste, le ravalement d’une façade ou la consolidation d’une charpente attaquée. La doctrine administrative consultable sur BOFiP-Impôts consacre une instruction détaillée à la qualification de ces interventions et constitue la référence opposable en cas de litige avec le service des impôts.

Les dépenses d’amélioration ne sont déductibles, au titre du b du 1° du I de l’article 31, qu’à la condition de porter sur des locaux d’habitation et de ne pas constituer un agrandissement. L’amélioration vise à apporter au logement un équipement ou un élément de confort nouveau (mais non extension de surface) : installation d’un chauffage central remplaçant un chauffage individuel, pose d’un ascenseur, installation d’une cuisine intégrée à la place d’un coin cuisine sommaire, rénovation énergétique avec isolation par l’extérieur. Pour les locaux à usage professionnel ou commercial, en revanche, les travaux d’amélioration ne sont pas déductibles, sauf exception expresse prévue pour certains aménagements destinés à faciliter l’accueil de personnes handicapées ou à protéger les locaux contre l’amiante.

Les travaux exclus : construction, reconstruction, agrandissement

L’article 31 du CGI exclut formellement les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement du périmètre des charges déductibles, et cela quelle que soit la nature du local (habitation, professionnel, commercial). Cette exclusion vise toute opération qui crée des locaux nouveaux, augmente la surface habitable ou modifie substantiellement la consistance de l’immeuble. Sont concernés la surélévation, l’aménagement de combles auparavant inhabitables, la création d’une véranda close, la transformation d’un garage en pièce d’habitation ou la division d’un grand appartement en deux logements distincts.

Le critère retenu par la jurisprudence et la doctrine est celui de la création de surface habitable ou de volume utile nouveau. Le simple remplacement d’éléments existants, même par des matériaux supérieurs, reste qualifié de réparation ou d’amélioration. À l’inverse, l’adjonction d’une pièce supplémentaire, même de très faible superficie, constitue un agrandissement non déductible. La dépense correspondante n’est pas perdue pour autant : elle s’incorpore au prix de revient du bien et viendra majorer le prix d’acquisition lors du calcul ultérieur de la plus-value de cession, conformément à la mécanique exposée dans notre dossier sur les plus-values immobilières et leurs abattements.

Un piège fréquent concerne la remise en état d’un logement vétuste à la suite de son acquisition. Lorsque les travaux interviennent peu de temps après l’achat et que leur ampleur est telle qu’ils s’apparentent à une reconstruction (curage complet, refonte de la distribution intérieure, mise aux normes intégrale), l’administration et le juge peuvent les requalifier en travaux de reconstruction non déductibles, même si le bien était techniquement habitable avant intervention. La fiche Travaux dans un logement loué - service-public.fr récapitule la grille d’analyse de la DGFiP et illustre les cas litigieux par des exemples concrets.

Cas pratiques : cuisines, salles de bain, isolation et ravalement

Plusieurs configurations méritent une attention pratique soutenue, tant les enjeux financiers sont importants. Premier cas : la cuisine équipée. Le remplacement à l’identique des éléments existants (façades de meubles abîmées, plan de travail usé, robinetterie hors d’usage) constitue une dépense de réparation intégralement déductible. La première installation d’une cuisine équipée dans un logement qui en était dépourvu est qualifiée d’amélioration et reste déductible si le local est à usage d’habitation. Les meubles meublants non scellés et l’électroménager non encastré ne sont jamais déductibles au titre des revenus fonciers : leur acquisition ne peut donner lieu à amortissement que dans le cadre du régime LMNP au réel, sujet développé dans notre guide LMNP 2026.

Deuxième cas : l’isolation thermique. Le remplacement de fenêtres simple vitrage par du double vitrage, l’isolation des combles, la pose d’une isolation par l’extérieur ou l’installation d’une pompe à chaleur sur un bâtiment existant constituent des dépenses d’amélioration déductibles. Pour les passoires thermiques classées E, F ou G au DPE, le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est rehaussé à 21 400 euros par an pour les exercices 2023 à 2025, à condition que les travaux permettent d’atteindre une classe au moins D après intervention. Le cumul avec MaPrimeRénov et la prime CEE est autorisé, mais seule la fraction restant à la charge effective du propriétaire (après déduction des aides perçues) est déductible.

Troisième cas : le ravalement de façade. La réfection d’un enduit dégradé, le nettoyage par hydrogommage, la reprise des fissures et la peinture extérieure sont des dépenses de réparation intégralement déductibles. Le ravalement imposé par arrêté municipal entre dans le même régime, dès lors qu’il porte sur un bâtiment existant et n’emporte aucune modification de surface. À l’inverse, la pose d’un bardage qui modifie l’aspect ou l’épaisseur des murs porteurs au-delà du strict ravalement peut être requalifiée en travaux d’amélioration, voire en agrandissement si une isolation par l’extérieur ajoute une emprise notable à la construction initiale.

Justifier les travaux : factures, formulaire 2044 et droit de reprise

La déduction n’est admise qu’à la condition que les dépenses aient été effectivement supportées par le propriétaire bailleur en 2025 et soient justifiées par des factures nominatives mentionnant l’adresse exacte du bien loué, la nature précise des travaux, la date d’exécution et le détail des prestations. Les simples devis ne suffisent pas. Les factures de matériaux achetés seuls, sans pose par un professionnel, ne sont déductibles que si le propriétaire justifie d’une intervention effective sur le bien locatif et si la dépense correspond bien à une réparation ou à une amélioration au sens de l’article 31. L’administration peut écarter les factures jugées non probantes lors d’un contrôle.

Les travaux déductibles s’inscrivent en ligne 224 du formulaire 2044 au titre des dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration. Le formulaire 2044 spéciale, plus complet, s’impose en cas de location dans le cadre d’un dispositif fiscal particulier (Pinel, Denormandie, monument historique). Le résultat (bénéfice ou déficit) est ensuite reporté sur la déclaration 2042, conformément à l’obligation générale de déclaration codifiée à l’article 170 du CGI, dans le calendrier annuel que nous récapitulons dans notre calendrier de la déclaration 2026.

Le délai de conservation des justificatifs est aligné sur le droit de reprise de l’administration, qui peut exercer un contrôle jusqu’à la fin de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due (article L169 du livre des procédures fiscales), délai porté à six ans pour les cas plus rares d’activité occulte ou de non-déclaration. En cas de retard ou d’omission, les majorations et intérêts de retard exposés dans notre dossier sur la déclaration tardive 2026 s’appliquent dans les conditions de droit commun.

Articulation avec les autres régimes et arbitrages 2026

Les travaux déductibles s’articulent avec plusieurs autres régimes qu’il convient de coordonner. Pour les passoires thermiques en rénovation énergétique, la combinaison du plafond rehaussé de 21 400 euros, de l’aide MaPrimeRénov et de l’éco-prêt à taux zéro permet d’obtenir un effet de levier fiscal substantiel sur trois à quatre exercices. Le simulateur officiel de impots.gouv.fr permet d’estimer l’économie d’impôt résultant d’un déficit foncier projeté.

Pour les locations meublées non professionnelles relevant du régime LMNP, le mécanisme est entièrement différent : les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les travaux d’amélioration sont amortissables et non déductibles directement, et le déficit éventuel n’est pas imputable sur le revenu global. Le choix entre location nue (revenus fonciers) et location meublée (BIC) emporte donc des conséquences fiscales lourdes, sujet que nous traitons dans le guide LMNP 2026 et qui détermine, en amont, l’éligibilité des travaux au régime de l’article 31 ou à l’amortissement BIC.

Enfin, l’arbitrage entre détention en direct, en société civile immobilière à l’IR ou en SCI à l’IS modifie également la qualification fiscale des travaux : la SCI à l’IS permet l’amortissement de la structure et des composants mais perd l’imputation des déficits sur le revenu global de l’associé personne physique, sujet développé dans notre dossier SCI IR ou SCI IS. En cas de doute sur la qualification d’une dépense ou sur l’opportunité d’un changement de régime, la consultation d’un avocat fiscaliste ou d’un expert-comptable reste vivement recommandée, conformément à la méthodologie éditoriale décrite sur notre page à propos.

Articles du CGI référencés

• Article 14 CGI (revenus fonciers) ↗
• Article 31 CGI (charges déductibles des revenus fonciers) ↗
• Article 32 CGI (régime micro-foncier) ↗
• Article 156 I 3° CGI (déficit foncier) ↗
• Article 170 CGI (obligation de déclaration) ↗

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