Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel en 2026

Chaque année, des milliers de propriétaires bailleurs hésitent entre deux régimes d’imposition de leurs loyers : le micro-foncier, simple et automatique, ou le régime réel, plus lourd administrativement mais potentiellement plus avantageux. En 2026, les règles de base restent celles fixées par les textes en vigueur, sans modification majeure sur ce volet. Pourtant, le choix entre ces deux régimes peut représenter plusieurs centaines, voire milliers d’euros d’impôt en plus ou en moins. Voici un décryptage complet pour trancher en connaissance de cause.

Qu’est-ce que le micro-foncier ?

Le régime micro-foncier est prévu par l’article 32 du CGI. Il s’applique de plein droit aux contribuables dont les revenus fonciers bruts annuels (c’est-à-dire les loyers encaissés hors charges récupérées sur le locataire, au sens de l’article 29 du CGI) n’excèdent pas 15 000 euros au titre de l’année d’imposition. Ce seuil s’apprécie au niveau du foyer fiscal, toutes locations nues confondues.

Le principe est simple : l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts déclarés, censé représenter l’ensemble des charges. Le contribuable n’a rien à justifier. Le revenu net imposable correspond à 70 % des loyers encaissés, qui s’ajoutent aux autres revenus du foyer pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (CGI art. 14), puis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). La CSG est déductible à hauteur de 6,8 % du revenu imposable de l’année suivante.

La déclaration se fait directement sur la déclaration de revenus principale (formulaire 2042), sans formulaire annexe. C’est la grande force du micro-foncier : la simplicité.

Limite fondamentale. L’abattement de 30 % est forfaitaire et non modulable. Si vos charges réelles représentent 10 % des loyers, vous bénéficiez quand même de 30 % d’abattement (avantage). Si elles atteignent 60 %, vous ne pouvez déduire que 30 % (désavantage majeur). Par ailleurs, le micro-foncier ne permet jamais de constater un déficit foncier.

Exclusions obligatoires. Certains biens sont d’emblée exclus du micro-foncier, quel que soit le niveau de revenus. C’est le cas notamment des logements ayant bénéficié des dispositifs Malraux (version antérieure à 2009), Monuments historiques, Périssol, Besson neuf, Robien (classique ou recentré), Borloo neuf ou ancien. Les dispositifs Scellier, Duflot, Pinel ou Malraux post-2009 n’entrainent pas cette exclusion (BOFiP - BOI-RFPI-DECLA-10).

Le régime réel : quelles charges sont déductibles ?

Le régime réel est régi par les articles 28 à 31 du CGI. Il permet de déduire les charges effectivement supportées des revenus bruts (CGI art. 29). L’article 31 du CGI dresse la liste des dépenses déductibles pour les propriétés urbaines :

• Les frais de gestion et d’administration : honoraires d’agence, frais de syndic afférents aux parties communes, frais de procédure en cas de litige avec un locataire.
• Les primes d’assurance : assurance propriétaire non occupant (PNO), garantie loyers impayés (GLI).
• Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration (à l’exclusion des dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement, qui sont exclues de la déduction). Cette distinction est centrale et fait l’objet d’une doctrine BOFiP détaillée (BOFiP - BOI-RFPI-BASE-20).
• Les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien loué (CGI art. 31 I 1° d). Ils sont déductibles, mais ne peuvent pas créer de déficit imputable sur le revenu global : leur éventuel excédent s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
• Les taxes foncières et taxes assimilées (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable sur le locataire).
• Les provisions pour charges de copropriété : les sommes versées au syndic sont déductibles l’année du versement, puis régularisées l’année suivante selon le décompte définitif.

La déclaration se fait sur le formulaire 2044 (ou 2044 spéciale pour certains régimes particuliers), dont les résultats alimentent la déclaration 2042. Tous les justificatifs doivent être conservés pendant six ans.

Comparatif synthétique : micro-foncier vs régime réel

Critère	Micro-foncier	Régime réel
Seuil d’accès	Revenus bruts <= 15 000 euros/an	Toujours accessible (obligatoire au-dessus de 15 000 euros)
Base légale	CGI art. 32	CGI art. 28 a 31
Abattement / Déduction	30 % forfaitaire	Charges réelles justifiées
Déficit foncier	Impossible	Possible, imputable jusqu’a 10 700 euros/an (CGI art. 156 I 3°)
Formulaire	2042 uniquement	2044 + 2042
Durée d’engagement	Aucune (automatique)	Option irrévocable 3 ans
Justificatifs	Aucun	Tous justificatifs a conserver 6 ans
Intérêts d’emprunt	Inclus dans le forfait	Déductibles (hors création de déficit global)
Travaux déductibles	Inclus dans le forfait	Déductibles (hors construction/agrandissement)

Quand le régime réel est-il plus avantageux ?

La règle de bascule est arithmétique : dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos revenus bruts, le régime réel devient plus favorable. Dans la pratique, plusieurs situations rendent ce seuil facilement franchi.

Un crédit immobilier en cours. Les intérêts d’emprunt peuvent représenter 20 à 40 % des loyers sur les premières années d’un prêt. Cumulés aux charges de copropriété et aux assurances, les charges réelles dépassent très souvent l’abattement forfaitaire de 30 %.

Des travaux de rénovation. Une réfection de toiture, un ravalement de façade ou la rénovation d’une installation de chauffage peuvent générer des charges déductibles très supérieures aux loyers de l’année. C’est ici que le régime réel permet de créer un déficit foncier : si les charges hors intérêts d’emprunt excèdent les revenus bruts, la part inférieure à 10 700 euros s’impute sur le revenu global, réduisant directement l’impôt toutes catégories confondues (CGI art. 156 I 3°). Pour les travaux de rénovation énergétique permettant un saut de classe DPE de E, F ou G vers A, B, C ou D, ce plafond est relevé à 21 400 euros pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, suite à la prorogation confirmée par la loi de finances 2026.

Condition de maintien de la location. Pour que l’imputation du déficit sur le revenu global soit définitivement acquise, le bien doit rester donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle le déficit a été imputé. En cas de cession ou de cessation de location avant cette date, le déficit imputé est réintégré dans le revenu global de l’année de rupture.

Pour approfondir ce mécanisme, voir l’article Déficit foncier : plafond 10 700 euros et imputation sur le revenu global en 2026.

Une gestion déléguée à une agence. Les honoraires de gestion représentent en général 7 à 10 % des loyers. Ajoutés aux autres charges, ils contribuent à dépasser le seuil de 30 %.

A l’inverse, le micro-foncier reste optimal pour un propriétaire qui a remboursé son crédit, n’effectue pas de travaux lourds et gère lui-même son bien : ses charges réelles seront inférieures à 30 % et l’abattement forfaitaire lui sera plus favorable.

Comment exercer l’option pour le régime réel ?

L’option pour le régime réel s’exerce simplement en déposant la déclaration 2044 pour l’année concernée, dans les délais légaux de dépôt de la déclaration de revenus. Pour rappel, les dates limites 2026 sont consultables dans notre article sur le calendrier de la déclaration de revenus 2026.

L’option est irrévocable pendant 3 ans (CGI art. 32). Elle couvre l’année au titre de laquelle elle est exercée et les deux années suivantes. Au-delà de cette période initiale de trois ans, continuer à déposer une déclaration 2044 vaut exercice d’une option annuelle renouvelable. Pour revenir au micro-foncier, le contribuable doit ne pas déposer de formulaire 2044, sous réserve de rester sous le seuil de 15 000 euros.

Cette durée d’engagement de 3 ans est à prendre en compte dans la stratégie : si l’on anticipe d’importants travaux sur deux ans, basculer au réel est cohérent ; si les travaux sont ponctuels sur une seule année, le calcul doit intégrer les deux années suivantes sans travaux.

Cas particulier de la première année de location. Pour un bien mis en location en cours d’année, le seuil de 15 000 euros s’apprécie sur les revenus bruts de l’année entière, sans proratisation aux mois de location effectifs.

Cas particulier des revenus perçus via une SCI à l’IR. L’associé personne physique d’une société civile translucide peut accéder au micro-foncier, sous trois conditions cumulatives : détenir au moins un bien loué nu en direct, que ni ce bien direct ni les immeubles de la SCI ne bénéficient d’un régime particulier excluant le micro-foncier, et que le total des revenus bruts (loyers directs et quote-part des revenus de la SCI) n’excède pas 15 000 euros. En l’absence de bien détenu directement en location nue, le régime réel s’applique obligatoirement.

Interactions avec d’autres régimes et dispositifs

Le micro-foncier concerne exclusivement la location nue (non meublée). La location meublée relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec ses propres seuils micro et réel. Voir notre article LMNP 2026 : réel vs micro, guide complet.

Concernant les plus-values immobilières, le régime d’imposition des revenus fonciers (micro ou réel) n’influe pas sur le calcul de la plus-value en cas de cession : les abattements pour durée de détention et exonérations applicables suivent des règles propres (CGI art. 150 U et suivants).

Enfin, les revenus fonciers nets imposables s’ajoutent aux autres revenus du foyer et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Il n’existe pas d’option pour le prélèvement forfaitaire unique (PFU) sur les revenus fonciers, contrairement aux revenus de capitaux mobiliers.

Pour une vue d’ensemble de la fiscalité immobilière, consultez la catégorie fiscalité immobilière.

Articles du CGI référencés

• CGI art. 14
• CGI art. 28
• CGI art. 29
• CGI art. 31
• CGI art. 32
• CGI art. 156 I 3°
• BOFiP - BOI-RFPI-BASE-20
• BOFiP - BOI-RFPI-DECLA-10

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