Quel est le taux de la réduction d'impôt Malraux en 2026 ?

Le taux dépend du zonage de l'immeuble restauré et reste binaire en 2026. Lorsque le bien se situe dans un Site patrimonial remarquable doté d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PSMV), dans un quartier ancien dégradé identifié par décret ou dans une zone du nouveau programme national de renouvellement urbain piloté par l'Agence nationale pour la rénovation urbaine, la réduction atteint 30 % du montant des dépenses éligibles. Lorsque le Site patrimonial remarquable n'est couvert que par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, ou lorsqu'il est dépourvu de plan approuvé mais que les travaux ont été déclarés d'utilité publique, le taux applicable est de 22 %. Ces deux taux sont codifiés à l'article 199 tervicies du Code général des impôts et n'ont pas été modifiés par la loi de finances pour 2026.

Quel est le plafond des dépenses éligibles prises en compte ?

Le plafond est fixé à 400 000 euros de dépenses appréciées sur une période de quatre années consécutives, sans plafond annuel intermédiaire. Un investisseur peut concentrer l'essentiel des travaux sur une seule année ou les étaler de façon homogène, dans la limite de cette enveloppe quadriennale. Pour un foyer fiscal soumis à imposition commune, le plafond reste de 400 000 euros pour l'ensemble du foyer, et non par membre. La fraction de réduction qui excède l'impôt dû au titre de l'année d'imputation est reportable sur les trois années suivantes, ce qui sécurise considérablement l'avantage pour les foyers dont l'impôt brut serait inférieur à la réduction théorique calculée. Cette mécanique de report, introduite à l'article 199 tervicies par la loi de finances pour 2017, distingue Malraux d'autres dispositifs où la fraction excédentaire serait définitivement perdue pour le contribuable.

Le Malraux entre-t-il dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 euros ?

Non, le dispositif Malraux figure parmi les rares avantages explicitement exclus du plafonnement global des niches fiscales prévu à l'article 200-0 A du Code général des impôts. L'exclusion résulte de la nature patrimoniale de la mesure, considérée par le législateur comme un soutien à la conservation du patrimoine bâti plutôt qu'une incitation purement fiscale à l'investissement locatif. Concrètement, un foyer peut donc cumuler une réduction Malraux significative avec d'autres niches fiscales plafonnées à 10 000 euros par an, telles que la garde d'enfants ou l'emploi à domicile. Ce traitement particulier est l'un des principaux atouts du dispositif pour les contribuables fortement imposés à la tranche marginale de 41 % ou 45 %, mais il impose en contrepartie le respect strict des contraintes architecturales, des délais de location et des autorisations administratives décrites plus loin.

Quel est l'engagement de location en Malraux et quelles sont les sanctions en cas de manquement ?

L'investisseur doit louer le bien nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant une durée minimale de neuf ans à compter de l'achèvement des travaux. La location effective doit débuter dans les douze mois qui suivent la réception. Aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire n'est imposé, à la différence du dispositif Pinel qui imposait des conditions strictes. Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal du bailleur, ni un ascendant, ni un descendant. Pour un immeuble à usage professionnel, l'engagement est également de neuf ans mais porte sur l'exercice effectif d'une activité professionnelle par le preneur. Tout manquement à l'engagement (revente, cessation de location, changement d'affectation) entraîne la remise en cause des réductions d'impôt obtenues, qui sont alors ajoutées à l'impôt de l'année du manquement, sauf cas de force majeure expressément listés par la doctrine fiscale.

Niches fiscales

Malraux 2026 : réduction d'impôt 22 % ou 30 % pour la restauration

Le dispositif Malraux 2026 ouvre droit à une réduction d'impôt de 22 % ou 30 % des dépenses de restauration immobilière, dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans. Conditions, zonage et déclaration.

Publié le 21 juin 2026 · Lecture 11 min · Par Claire Lefebvre

Déclarisons : Malraux 2026 : réduction d'impôt 22 % ou 30 % pour la restauration

Hérité de la loi du 4 août 1962 portée par André Malraux, le dispositif fiscal qui en porte le nom reste, en 2026, l’un des leviers les plus puissants pour conjuguer fiscalité, immobilier et conservation du patrimoine bâti. Codifié à l’article 199 tervicies du Code général des impôts, il ouvre droit à une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % des dépenses de restauration complète d’un immeuble situé dans certaines zones protégées. Le point complet en 2026, par Claire Lefebvre.

Le dispositif Malraux : origine et logique fiscale

Le régime dit Malraux ne se confond pas avec une simple déduction de charges sur les revenus fonciers : il s’agit d’une réduction d’impôt sur le revenu, calculée sur les dépenses de restauration complète et imputée directement sur l’impôt brut. Cette différence est essentielle, car elle place le dispositif dans la catégorie des avantages utilisables par tous les foyers imposables, indépendamment de leur niveau d’imposition au barème ou de l’existence de revenus fonciers à apurer.

La loi du 4 août 1962 sur le patrimoine architectural et urbain, dite loi Malraux, a institué les premiers secteurs sauvegardés. Le dispositif fiscal initial visait à inciter les propriétaires à entreprendre la restauration coûteuse d’immeubles anciens situés dans ces secteurs, en compensant une partie des dépenses par un avantage d’impôt. Plusieurs réformes ont depuis recentré le dispositif : transformation en réduction d’impôt par la loi de finances rectificative pour 2008, reportabilité du solde sur trois ans par la loi de finances pour 2017, et adaptation au zonage des Sites patrimoniaux remarquables créés par la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine.

Le législateur a maintenu le Malraux en dehors du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros prévu à l’article 200-0 A du CGI, ce qui en fait, avec quelques autres dispositifs patrimoniaux, l’un des rares avantages réellement cumulables avec d’autres niches plafonnées. Cette caractéristique structurelle distingue Malraux des dispositifs locatifs comme l’ancien Pinel, soumis quant à lui à ce plafond commun, comme le rappelle notre guide du plafonnement des niches fiscales.

Les immeubles éligibles et le zonage

Le bénéfice de la réduction Malraux est strictement conditionné à la nature de l’immeuble et à sa localisation. Trois zones géographiques principales ouvrent droit à l’avantage en 2026.

Premièrement, les Sites patrimoniaux remarquables (SPR), créés par la loi du 7 juillet 2016, qui ont absorbé les anciens secteurs sauvegardés, les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) et les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Les SPR couvrent désormais environ un millier de périmètres en France, dont la liste actualisée est tenue par le ministère de la Culture. Le régime fiscal applicable varie selon que le SPR est couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ou par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé.

Deuxièmement, les quartiers anciens dégradés mentionnés à l’article 25 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, dont la liste est fixée par décret. Ces périmètres font l’objet de plans de requalification spécifiques.

Troisièmement, les quartiers présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle prévue à l’article 10-3 de la loi du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, c’est-à-dire les quartiers du Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) pilotés par l’Agence nationale pour la rénovation urbaine.

L’immeuble doit être à usage d’habitation ou affecté à un usage professionnel après travaux. Les immeubles utilisés exclusivement comme résidence principale du propriétaire ne sont pas éligibles : l’engagement de location est consubstantiel au régime, comme détaillé plus loin. Les copropriétés ouvrent droit au dispositif au prorata de la quote-part de chaque copropriétaire dans les dépenses communes.

Les taux de réduction d’impôt en 2026

Le taux de réduction d’impôt Malraux est binaire et dépend du zonage de l’immeuble restauré.

Le taux de 30 % s’applique aux dépenses de restauration des immeubles situés dans un Site patrimonial remarquable doté d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier du nouveau programme national de renouvellement urbain. La logique du législateur est ici de soutenir prioritairement les zones où la pression patrimoniale ou la dégradation urbaine est la plus forte.

Le taux de 22 % s’applique aux dépenses engagées dans les Sites patrimoniaux remarquables couverts par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé, ou dans ceux dépourvus de tout plan approuvé mais où les travaux ont été déclarés d’utilité publique. Ce taux reste très significatif au regard du barème de l’impôt sur le revenu, puisqu’il équivaut, sur une dépense de 100 000 euros, à une réduction de 22 000 euros directement imputable sur l’impôt brut.

Pour mémoire, ces deux taux sont restés stables depuis la loi de finances rectificative pour 2016 qui les avait fixés à leur niveau actuel. La loi de finances pour 2026 n’a pas modifié l’équilibre du dispositif. Notre panorama des réductions et crédits d’impôt 2026 replace le Malraux dans l’éventail complet des avantages disponibles.

Le plafond quadriennal de 400 000 euros et l’étalement

Le montant des dépenses éligibles est plafonné à 400 000 euros sur une période de quatre années consécutives, sans limite annuelle particulière. Cette appréciation pluriannuelle distingue le Malraux des autres niches calculées année par année et offre une réelle flexibilité d’optimisation au contribuable.

Un investisseur peut, par exemple, engager 250 000 euros de travaux la première année et 150 000 euros la deuxième, ou répartir la dépense uniformément à hauteur de 100 000 euros par an pendant quatre ans. Une fois le plafond quadriennal atteint, aucune nouvelle réduction ne peut être obtenue pour le même immeuble jusqu’à l’expiration de la fenêtre temporelle. Pour un couple soumis à imposition commune, le plafond reste de 400 000 euros pour le foyer fiscal, et non par membre.

La fraction de réduction d’impôt qui excéderait l’impôt dû au titre de l’année d’imputation est reportable sur les trois années suivantes. Cette mécanique de report, introduite par la loi de finances pour 2017, sécurise considérablement l’avantage pour les foyers dont l’impôt brut serait inférieur à la réduction théorique. Elle évite que le bénéfice ne se perde lorsqu’un investissement à fort effet fiscal est concentré sur une année donnée.

À la différence du déficit foncier, dont les modalités d’imputation sur le revenu global sont décrites dans notre guide du déficit foncier 2026, la réduction Malraux n’agit pas sur la base imposable mais sur l’impôt lui-même. Cette différence rend les deux régimes parfois complémentaires lorsqu’un même immeuble présente à la fois des dépenses éligibles Malraux et des charges de droit commun.

Les conditions de travaux, d’autorisation et de location

L’opération doit porter sur une restauration complète de l’immeuble, c’est-à-dire un programme cohérent de travaux concernant l’ensemble du bâti et non des interventions partielles ou ponctuelles. La doctrine fiscale rappelée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) est constante sur ce point : un simple ravalement, un remplacement isolé d’huisseries ou des travaux d’entretien courant ne sont pas éligibles.

Les travaux doivent obligatoirement faire l’objet, avant leur commencement, soit d’une déclaration d’utilité publique lorsque l’immeuble n’est pas couvert par un plan approuvé, soit d’une autorisation spéciale de travaux délivrée par l’autorité administrative compétente lorsque l’immeuble est situé dans un périmètre couvert par un PSMV ou un PVAP approuvé. L’avis de l’architecte des bâtiments de France est sollicité dans tous les cas. Cette procédure préalable conditionne la naissance même du droit à réduction d’impôt.

L’engagement de location est, lui, codifié à l’article 199 tervicies III du CGI. L’investisseur doit louer le bien nu (non meublé), à titre de résidence principale du locataire, pendant une durée minimale de neuf ans à compter de l’achèvement des travaux. La location effective doit débuter dans les douze mois qui suivent la réception. Aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire n’est imposé, ce qui assouplit nettement le dispositif par rapport à l’ancien Pinel, dont le bilan est dressé dans notre analyse du Pinel en 2026.

Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal du bailleur, ni un ascendant ou descendant. Pour un immeuble destiné à un usage professionnel, l’engagement de location porte sur l’exercice effectif d’une activité professionnelle par le preneur pendant neuf ans.

Déclaration, articulation et points de vigilance

La déclaration s’effectue chaque année sur la déclaration 2042 RICI (réductions et crédits d’impôt), en reportant le montant des dépenses éligibles dans les cases correspondantes selon le taux applicable. Les justificatifs (factures, autorisations administratives, baux) doivent être conservés pendant toute la durée de l’engagement et trois ans après, soit douze ans au total à compter de la fin de l’opération. Le portail impots.gouv.fr centralise les notices applicables.

Le Malraux peut, en principe, se cumuler avec d’autres mécanismes patrimoniaux à condition que les mêmes dépenses ne soient pas comptabilisées deux fois. Les charges déductibles imputées sur les revenus fonciers ne peuvent pas servir de base au calcul de la réduction d’impôt Malraux : il y a alternative, non superposition. Notre guide des revenus fonciers au régime réel précise les arbitrages entre déduction de charges et réduction d’impôt.

Le contribuable doit également mesurer l’effet de la remise en cause en cas de rupture anticipée de l’engagement. La revente du bien avant le terme des neuf ans, la cessation de location, le changement d’affectation ou la transformation en résidence principale du propriétaire entraînent la reprise des réductions accordées, qui sont alors ajoutées à l’impôt de l’année de manquement. Seuls les cas de force majeure expressément reconnus par la doctrine (service-public.fr) permettent d’échapper à cette reprise.

Enfin, le périmètre exact des SPR éligibles évolue régulièrement, à mesure que les communes adoptent leurs plans de sauvegarde et de mise en valeur ou leurs plans de valorisation. Avant tout engagement de travaux, il est indispensable de faire confirmer par la commune et l’architecte des bâtiments de France le zonage applicable à l’immeuble et le taux de réduction qui en découle. La consultation du glossaire fiscal et celle des textes en vigueur sur Légifrance restent les premières étapes du diagnostic.

Les informations de cet article sont de nature générale et ne constituent pas un conseil patrimonial ou fiscal personnalisé. Les taux, plafonds et conditions mentionnés sont ceux applicables en 2026 sous le régime de l’article 199 tervicies du Code général des impôts, sous réserve de modifications législatives ultérieures. Pour toute situation spécifique, consultez un avocat fiscaliste, un notaire ou les sources officielles (impots.gouv.fr, service-public.fr, ministère de la Culture, Légifrance).

Questions fréquentes

Quel est le taux de la réduction d'impôt Malraux en 2026 ?: Le taux dépend du zonage de l'immeuble restauré et reste binaire en 2026. Lorsque le bien se situe dans un Site patrimonial remarquable doté d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PSMV), dans un quartier ancien dégradé identifié par décret ou dans une zone du nouveau programme national de renouvellement urbain piloté par l'Agence nationale pour la rénovation urbaine, la réduction atteint 30 % du montant des dépenses éligibles. Lorsque le Site patrimonial remarquable n'est couvert que par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, ou lorsqu'il est dépourvu de plan approuvé mais que les travaux ont été déclarés d'utilité publique, le taux applicable est de 22 %. Ces deux taux sont codifiés à l'article 199 tervicies du Code général des impôts et n'ont pas été modifiés par la loi de finances pour 2026.
Quel est le plafond des dépenses éligibles prises en compte ?: Le plafond est fixé à 400 000 euros de dépenses appréciées sur une période de quatre années consécutives, sans plafond annuel intermédiaire. Un investisseur peut concentrer l'essentiel des travaux sur une seule année ou les étaler de façon homogène, dans la limite de cette enveloppe quadriennale. Pour un foyer fiscal soumis à imposition commune, le plafond reste de 400 000 euros pour l'ensemble du foyer, et non par membre. La fraction de réduction qui excède l'impôt dû au titre de l'année d'imputation est reportable sur les trois années suivantes, ce qui sécurise considérablement l'avantage pour les foyers dont l'impôt brut serait inférieur à la réduction théorique calculée. Cette mécanique de report, introduite à l'article 199 tervicies par la loi de finances pour 2017, distingue Malraux d'autres dispositifs où la fraction excédentaire serait définitivement perdue pour le contribuable.
Le Malraux entre-t-il dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 euros ?: Non, le dispositif Malraux figure parmi les rares avantages explicitement exclus du plafonnement global des niches fiscales prévu à l'article 200-0 A du Code général des impôts. L'exclusion résulte de la nature patrimoniale de la mesure, considérée par le législateur comme un soutien à la conservation du patrimoine bâti plutôt qu'une incitation purement fiscale à l'investissement locatif. Concrètement, un foyer peut donc cumuler une réduction Malraux significative avec d'autres niches fiscales plafonnées à 10 000 euros par an, telles que la garde d'enfants ou l'emploi à domicile. Ce traitement particulier est l'un des principaux atouts du dispositif pour les contribuables fortement imposés à la tranche marginale de 41 % ou 45 %, mais il impose en contrepartie le respect strict des contraintes architecturales, des délais de location et des autorisations administratives décrites plus loin.
Quel est l'engagement de location en Malraux et quelles sont les sanctions en cas de manquement ?: L'investisseur doit louer le bien nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant une durée minimale de neuf ans à compter de l'achèvement des travaux. La location effective doit débuter dans les douze mois qui suivent la réception. Aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire n'est imposé, à la différence du dispositif Pinel qui imposait des conditions strictes. Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal du bailleur, ni un ascendant, ni un descendant. Pour un immeuble à usage professionnel, l'engagement est également de neuf ans mais porte sur l'exercice effectif d'une activité professionnelle par le preneur. Tout manquement à l'engagement (revente, cessation de location, changement d'affectation) entraîne la remise en cause des réductions d'impôt obtenues, qui sont alors ajoutées à l'impôt de l'année du manquement, sauf cas de force majeure expressément listés par la doctrine fiscale.

Articles du CGI référencés

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