Quel est le seuil de revenus locatifs qui déclenche le statut LMP en 2026 ?

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'applique de plein droit lorsque deux conditions sont cumulativement remplies, conformément au IV de l'article 155 du Code général des impôts dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2020 et confirmée par le Conseil constitutionnel le 8 février 2018. Première condition : les recettes annuelles tirées de la location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 euros toutes taxes comprises. Deuxième condition : ces mêmes recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (salaires, pensions de retraite, BIC, BNC, BA, rémunérations de gérants). Si l'une seulement des deux conditions est satisfaite, le contribuable demeure en LMNP. L'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) n'est plus requise depuis la décision constitutionnelle de 2018.

Le passage du LMNP au LMP est-il rétroactif sur l'année entière ?

Oui, le basculement opère pour l'intégralité de l'année civile au cours de laquelle les deux seuils sont franchis simultanément, sans proratisation possible. Concrètement, un contribuable dont les recettes meublées atteignent 24 000 euros au 15 décembre 2026 alors que ses salaires s'élèvent à 20 000 euros bascule en LMP sur l'ensemble des recettes 2026, y compris celles encaissées entre janvier et la date de franchissement. Cette rétroactivité fiscale, propre au régime BIC, contraste avec le régime des cotisations sociales : l'Urssaf calcule pour sa part les cotisations sur les recettes effectivement perçues à compter du basculement, sans rappel sur les mois antérieurs. Cette dissymétrie justifie une projection précise des recettes dès septembre et un arbitrage éventuel sur la facturation de fin d'année pour ne pas franchir involontairement le seuil de 23 000 euros.

Quelles cotisations sociales un LMP doit-il payer en 2026 ?

Le LMP relève du régime social des travailleurs indépendants depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021, ce qui le distingue radicalement du LMNP soumis aux seuls prélèvements sociaux de 18,6 pour cent sur ses revenus locatifs. Les cotisations Sécurité sociale des indépendants couvrent la maladie-maternité, la retraite de base, la retraite complémentaire, l'invalidité-décès, les allocations familiales et la CSG-CRDS, pour un taux global compris entre 35 et 45 pour cent du résultat net BIC selon les tranches. Une cotisation minimale forfaitaire reste due même en cas de résultat déficitaire ou nul, à hauteur d'environ 1 200 euros annuels en 2026. À l'inverse, les LMP exerçant en parallèle une activité salariée principale peuvent bénéficier d'un rattachement au régime général sous conditions strictes énumérées par l'article L611-1 du code de la sécurité sociale.

Le déficit LMP est-il imputable sur le revenu global ?

Oui, et c'est l'un des avantages structurels du statut. Le déficit BIC professionnel généré par l'activité LMP est imputable sans plafond sur le revenu global du foyer fiscal de l'année concernée, conformément aux règles de droit commun des BIC professionnels et par dérogation au plafond de l'article 156 I bis du CGI applicable aux activités BIC non professionnelles. Si le revenu global de l'année ne suffit pas à absorber le déficit, l'excédent est reportable sur le revenu global des six années suivantes. Cette imputation immédiate sur le revenu global procure un effet de levier fiscal significatif, particulièrement la première année d'exploitation où les amortissements et les frais d'établissement sont concentrés. Le déficit LMNP au contraire ne peut s'imputer que sur les revenus locatifs meublés non professionnels des dix exercices suivants, sans aucun déversement vers le revenu global.

Comment la plus-value est-elle calculée en LMP par rapport au LMNP ?

Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles des articles 39 duodecies et suivants du CGI, et non aux plus-values immobilières des particuliers de l'article 150 U du CGI. La plus-value LMP est calculée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien après amortissements, ce qui élargit substantiellement l'assiette imposable lorsque les amortissements ont été comptabilisés pendant plusieurs années. Cette plus-value professionnelle se décompose en court terme (correspondant aux amortissements pratiqués, imposée au barème progressif) et long terme (au-delà, taxée au PFU à 31,4 pour cent). Une exonération partielle puis totale est néanmoins prévue à l'article 151 septies du CGI lorsque les recettes annuelles moyennes des deux derniers exercices sont inférieures à 90 000 euros (totale) ou 126 000 euros (partielle), ce qui couvre la quasi-totalité des LMP individuels.

Fiscalité immobilière

LMNP et LMP : seuils, bascule et conséquences fiscales en 2026

Article 155 IV CGI : seuils de bascule LMNP vers LMP en 2026, cotisations sociales, déficit imputable et plus-value professionnelle. Anticiper le franchissement des 23 000 euros.

Publié le 14 juin 2026 · Actualisé le 19 juin 2026 · Lecture 12 min · Par Claire Lefebvre

Déclarisons : LMNP et LMP : seuils, bascule et conséquences fiscales en 2026

Au-delà de 23 000 euros de recettes meublées et si elles excèdent les autres revenus d’activité du foyer, le statut bascule du LMNP vers le Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Conséquences : cotisations TNS, déficit imputable sur le revenu global, plus-value professionnelle. Décryptage par Claire Lefebvre.

LMNP ou LMP en 2026 : le double critère de l’article 155 IV CGI

Le statut du loueur en meublé est gouverné par le IV de l’article 155 du Code général des impôts, dans la rédaction issue de la loi de finances pour 2020 et clarifiée par la décision n° 2017-689 QPC du Conseil constitutionnel du 8 février 2018. Le texte pose un double critère cumulatif pour caractériser l’activité professionnelle : d’une part, des recettes annuelles meublées du foyer fiscal supérieures à 23 000 euros toutes taxes comprises ; d’autre part, des recettes meublées qui excèdent le total des autres revenus d’activité soumis à l’impôt sur le revenu (traitements et salaires, pensions et rentes, BIC autres que LMNP, BNC, BA, rémunérations de gérants relevant de l’article 62 du CGI).

Si une seule de ces deux conditions est remplie, le contribuable demeure en LMNP : les recettes meublées sont imposées en BIC non professionnel selon le micro-BIC (article 50-0 du CGI) ou le régime réel sur option, et les prélèvements sociaux de 18,6 pour cent s’appliquent comme pour tout revenu du capital. Si les deux conditions sont remplies simultanément, la bascule en LMP est automatique, sans formalité d’option et sans possibilité d’y déroger. L’inscription au registre du commerce et des sociétés, longtemps exigée par le 2° du IV de l’article 155, n’est plus une condition autonome depuis la décision QPC de 2018 qui l’a déclarée contraire au principe d’égalité devant les charges publiques.

Cette structure cumulative est rappelée en pratique par les fiches publiées sur service-public.fr et par la doctrine administrative BOFiP sous la rubrique BOI-BIC-CHAMP-40. Pour un panorama plus large des arbitrages entre meublé et nu, voir notre dossier LMNP en 2026 : régime réel vs micro-BIC, qui traite spécifiquement de l’arbitrage régime au sein du statut LMNP.

Le franchissement des 23 000 euros : déclenchement automatique du LMP

Le seuil de 23 000 euros s’apprécie au niveau du foyer fiscal, et non par associé d’une SARL de famille ou par indivisaire en cas d’indivision locative. Toutes les recettes encaissées au titre de l’activité de location meublée sont prises en compte : loyers stricto sensu, charges récupérées sur le locataire (provisions de charges, taxe d’enlèvement des ordures ménagères refacturée), indemnités d’occupation, indemnités versées par l’assurance loyers impayés, recettes accessoires (location de garage attaché, location saisonnière en complément). La TVA collectée ne fait pas partie des recettes prises en compte lorsque l’activité est soumise à TVA (cas du parahôtelier ou des meublés de tourisme avec services hôteliers).

Le franchissement opère pour l’année civile entière, sans proratisation. Un foyer dont les recettes atteignent 24 500 euros au 31 décembre 2026 et dont les autres revenus d’activité plafonnent à 22 000 euros bascule en LMP rétroactivement sur les douze mois écoulés. Cette mécanique rétroactive, propre au régime BIC, contraste avec le calcul des cotisations sociales par l’Urssaf qui s’opère sur les recettes perçues à compter du basculement effectif. La projection des recettes dès septembre devient un exercice critique : il peut être judicieux de différer la facturation d’une location saisonnière de décembre vers janvier de l’année suivante pour rester sous le seuil, à condition que le décalage soit réel et justifié par le calendrier des séjours.

La comparaison avec les autres revenus du foyer s’effectue sur les revenus nets imposables après abattements (10 pour cent salarial, 10 pour cent pensions), conformément à la doctrine BOFiP. Un cadre supérieur déclarant 80 000 euros de salaires nets imposables ne basculera donc en LMP qu’à partir de 80 001 euros de recettes meublées, à supposer que les 23 000 euros soient par ailleurs largement dépassés. À l’inverse, un retraité percevant 18 000 euros de pension nette imposable basculera dès lors que ses recettes meublées atteignent 23 001 euros, l’écart entre les deux seuils étant absorbé par la condition de plafond absolu de 23 000 euros.

Conséquences de la bascule : cotisations sociales et déficit imputable

La conséquence la plus immédiate du basculement en LMP est l’assujettissement aux cotisations sociales des travailleurs indépendants depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021. Le LMP relève désormais du régime général des indépendants, avec un taux global de cotisations compris entre 35 et 45 pour cent du résultat fiscal BIC selon les tranches de revenus et la nature des activités complémentaires éventuelles. Cette assiette est sensiblement plus lourde que les prélèvements sociaux de 18,6 pour cent applicables au LMNP, mais elle ouvre des droits sociaux contributifs (retraite de base, retraite complémentaire, indemnités journalières, droits à la formation) que le LMNP n’acquiert jamais. Pour un panorama complet, voir notre dossier cotisations sociales du travailleur indépendant en 2026.

Une cotisation minimale forfaitaire de l’ordre de 1 200 euros reste due chaque année quel que soit le résultat, y compris en cas de déficit ou de résultat nul. Ce plancher de cotisations peut transformer une opération marginalement bénéficiaire en LMNP en une opération nettement déficitaire en LMP la première année de bascule, et plaide pour anticiper le franchissement plutôt que le subir. À l’inverse, l’avantage structurel du LMP réside dans le traitement du déficit fiscal : le déficit BIC professionnel s’impute sans plafond sur le revenu global de l’année conformément aux règles de droit commun des BIC pro, en dérogation au plafond de l’article 156 I bis du CGI applicable au déficit LMNP.

L’imputation immédiate sur le revenu global procure un effet de levier fiscal souvent décisif la première année d’exploitation, lorsque les amortissements déductibles au titre de l’article 39 du CGI sont à leur maximum et que les frais d’établissement (frais de notaire amortis sur cinq ans, honoraires d’expert-comptable, frais d’agence pour la mise en location) viennent grever le résultat. Le surplus de déficit non imputé sur le revenu global de l’année est reportable sur les six exercices suivants, contre dix ans en LMNP mais avec une affectation exclusive aux revenus locatifs meublés sans déversement vers d’autres revenus. Cette différence de traitement explique pourquoi le LMP est parfois recherché volontairement par des investisseurs en montée en charge rapide, malgré le coût social. Le mécanisme d’imputation est analogue à celui décrit pour le foncier dans notre guide du déficit foncier et son plafond de 10 700 euros, mais avec un plafond infini en LMP.

Plus-value à la cession : régime des particuliers ou régime professionnel

La distinction la plus structurante intervient à la cession du bien immobilier loué meublé. Le LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers prévu à l’article 150 U du CGI, avec son barème d’abattements pour durée de détention (exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans). Le traitement des amortissements LMNP pour le calcul de la plus-value des particuliers a évolué et fait l’objet d’une doctrine en cours de stabilisation : il convient de se référer à la documentation actualisée sur bofip.impots.gouv.fr avant toute cession significative.

À l’inverse, le LMP relève du régime des plus-values professionnelles des articles 39 duodecies à 39 quindecies du CGI. La plus-value est calculée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien (prix d’acquisition diminué des amortissements pratiqués). Cette mécanique élargit considérablement l’assiette taxable, puisque tous les amortissements antérieurs (du gros oeuvre, des composants, des meubles) viennent s’ajouter à la plus-value de marché. La plus-value LMP se ventile alors entre plus-value à court terme (à hauteur des amortissements pratiqués, imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu et soumise aux cotisations TNS) et plus-value à long terme (au-delà, imposée au PFU de 31,4 pour cent prélèvements sociaux inclus).

Une exonération substantielle prévue à l’article 151 septies du CGI atténue toutefois ce régime : la plus-value LMP bénéficie d’une exonération totale lorsque les recettes annuelles moyennes des deux derniers exercices sont inférieures à 90 000 euros, et d’une exonération dégressive jusqu’à 126 000 euros. La quasi-totalité des LMP individuels se situe dans cette zone d’exonération, ce qui réduit considérablement le coût fiscal effectif de la cession. Pour les LMP structurés au-delà de ces seuils (multipropriétaires, parahôtellerie de taille moyenne), une vente fractionnée ou un apport préalable à une société soumise à l’IS peut être envisagé, comme analysé dans notre comparatif SCI à l’IR ou à l’IS. Un panorama général des abattements et exonérations en plus-value immobilière complète utilement la lecture.

Régime réel ou micro-BIC : impact du statut sur le choix

Le passage en LMP n’entraîne pas mécaniquement le passage au régime réel, mais il rend ce dernier presque systématiquement plus avantageux. Le régime micro-BIC prévu à l’article 50-0 du CGI reste théoriquement accessible au LMP en deçà des plafonds applicables (77 700 euros pour la location meublée longue durée, 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi de finances 2024, 188 700 euros pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes). En pratique, l’abattement forfaitaire de 50 pour cent (longue durée) ou 30 pour cent (meublés de tourisme non classés) du micro-BIC empêche toute déduction d’amortissements et toute génération de déficit imputable sur le revenu global, ce qui prive le LMP de son principal avantage fiscal.

Le régime réel BIC, sur option ou de plein droit au-delà des seuils, permet à l’inverse de déduire l’intégralité des charges réelles (taxe foncière, intérêts d’emprunt et frais accessoires, primes d’assurance, frais de gestion, honoraires d’expert-comptable, frais de procédure, charges de copropriété non récupérables sur le locataire) et de constituer un plan d’amortissement par composant. Les amortissements de l’immeuble se décomposent généralement en gros oeuvre (50 à 60 pour cent du prix sur 40 à 50 ans), toiture (10 à 15 pour cent sur 25 à 30 ans), façade et menuiseries (10 à 15 pour cent sur 20 à 25 ans), installations techniques (10 à 15 pour cent sur 15 à 20 ans) et agencements intérieurs (5 à 10 pour cent sur 10 à 15 ans). Les meubles font l’objet d’un plan distinct sur cinq à dix ans selon la nature des biens.

La déduction des amortissements est limitée au résultat hors amortissement (règle de plafonnement de l’article 39 C du CGI applicable au LMNP) ou totalement libérée en LMP grâce au statut professionnel, ce qui constitue un second avantage structurel du LMP. Les amortissements non déduits du fait du plafonnement sont reportables sans limitation de durée, mécanisme analysé plus en détail dans notre guide LMNP réel vs micro. En LMP, la libération de ce plafond permet de générer un déficit fiscal qui s’imputera sans plafond sur le revenu global, accélérant l’amortissement fiscal de l’investissement immobilier.

Anticiper la bascule : arbitrages et formalités en 2026

La bascule LMNP vers LMP s’opère automatiquement sans formalité d’option ni déclaration spécifique : le seul franchissement des deux seuils suffit à requalifier l’activité, et le contribuable doit en tirer les conséquences sur sa déclaration des revenus de l’année (formulaires 2042 C PRO et 2031, liasse 2033 ou 2065 selon le régime fiscal). L’obligation déclarative générale est rappelée par l’article 170 du CGI, et toute omission expose au régime de majorations et d’intérêts de retard analysé dans notre dossier déclaration tardive : majorations et intérêts de retard.

Trois arbitrages d’anticipation sont à envisager dès septembre de l’année en cours, lorsque la projection des recettes laisse entrevoir un franchissement. Premier arbitrage : la temporisation des encaissements en fin d’année pour rester sous le seuil de 23 000 euros, sous réserve que le décalage soit réel et documenté par le calendrier des séjours ou des baux. Deuxième arbitrage : l’investissement complémentaire anticipé en mobilier ou en travaux d’amélioration la dernière année LMNP, pour purger les amortissements pleinement déductibles avant la bascule. Troisième arbitrage : l’apport préalable des biens loués meublés à une SARL de famille à l’impôt sur le revenu, qui maintient le régime BIC mais ventile les recettes entre associés et peut écarter le seuil de 23 000 euros par foyer, sous réserve du respect des conditions de l’article 239 bis AA du CGI.

À l’inverse, certains contribuables ont intérêt à provoquer volontairement la bascule en LMP pour bénéficier de l’imputation sans plafond du déficit sur le revenu global. Cette stratégie suppose une fiscalité marginale élevée du foyer (tranches à 41 ou 45 pour cent) et un projet d’amortissement massif les premières années, par exemple lors de l’acquisition de plusieurs lots simultanés. Elle requiert une projection précise du coût social TNS sur la durée du portage, comparée au gain fiscal immédiat sur le revenu global. Les ressources statistiques publiées par l’INSEE sur l’évolution du marché locatif meublé et les barèmes mis à jour sur impots.gouv.fr permettent de calibrer cette projection, qui justifie en pratique le recours à un expert-comptable spécialisé conformément à la méthodologie éditoriale exposée sur notre page à propos.

Questions fréquentes

Quel est le seuil de revenus locatifs qui déclenche le statut LMP en 2026 ?: Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'applique de plein droit lorsque deux conditions sont cumulativement remplies, conformément au IV de l'article 155 du Code général des impôts dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2020 et confirmée par le Conseil constitutionnel le 8 février 2018. Première condition : les recettes annuelles tirées de la location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 euros toutes taxes comprises. Deuxième condition : ces mêmes recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (salaires, pensions de retraite, BIC, BNC, BA, rémunérations de gérants). Si l'une seulement des deux conditions est satisfaite, le contribuable demeure en LMNP. L'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) n'est plus requise depuis la décision constitutionnelle de 2018.
Le passage du LMNP au LMP est-il rétroactif sur l'année entière ?: Oui, le basculement opère pour l'intégralité de l'année civile au cours de laquelle les deux seuils sont franchis simultanément, sans proratisation possible. Concrètement, un contribuable dont les recettes meublées atteignent 24 000 euros au 15 décembre 2026 alors que ses salaires s'élèvent à 20 000 euros bascule en LMP sur l'ensemble des recettes 2026, y compris celles encaissées entre janvier et la date de franchissement. Cette rétroactivité fiscale, propre au régime BIC, contraste avec le régime des cotisations sociales : l'Urssaf calcule pour sa part les cotisations sur les recettes effectivement perçues à compter du basculement, sans rappel sur les mois antérieurs. Cette dissymétrie justifie une projection précise des recettes dès septembre et un arbitrage éventuel sur la facturation de fin d'année pour ne pas franchir involontairement le seuil de 23 000 euros.
Quelles cotisations sociales un LMP doit-il payer en 2026 ?: Le LMP relève du régime social des travailleurs indépendants depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021, ce qui le distingue radicalement du LMNP soumis aux seuls prélèvements sociaux de 18,6 pour cent sur ses revenus locatifs. Les cotisations Sécurité sociale des indépendants couvrent la maladie-maternité, la retraite de base, la retraite complémentaire, l'invalidité-décès, les allocations familiales et la CSG-CRDS, pour un taux global compris entre 35 et 45 pour cent du résultat net BIC selon les tranches. Une cotisation minimale forfaitaire reste due même en cas de résultat déficitaire ou nul, à hauteur d'environ 1 200 euros annuels en 2026. À l'inverse, les LMP exerçant en parallèle une activité salariée principale peuvent bénéficier d'un rattachement au régime général sous conditions strictes énumérées par l'article L611-1 du code de la sécurité sociale.
Le déficit LMP est-il imputable sur le revenu global ?: Oui, et c'est l'un des avantages structurels du statut. Le déficit BIC professionnel généré par l'activité LMP est imputable sans plafond sur le revenu global du foyer fiscal de l'année concernée, conformément aux règles de droit commun des BIC professionnels et par dérogation au plafond de l'article 156 I bis du CGI applicable aux activités BIC non professionnelles. Si le revenu global de l'année ne suffit pas à absorber le déficit, l'excédent est reportable sur le revenu global des six années suivantes. Cette imputation immédiate sur le revenu global procure un effet de levier fiscal significatif, particulièrement la première année d'exploitation où les amortissements et les frais d'établissement sont concentrés. Le déficit LMNP au contraire ne peut s'imputer que sur les revenus locatifs meublés non professionnels des dix exercices suivants, sans aucun déversement vers le revenu global.
Comment la plus-value est-elle calculée en LMP par rapport au LMNP ?: Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles des articles 39 duodecies et suivants du CGI, et non aux plus-values immobilières des particuliers de l'article 150 U du CGI. La plus-value LMP est calculée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien après amortissements, ce qui élargit substantiellement l'assiette imposable lorsque les amortissements ont été comptabilisés pendant plusieurs années. Cette plus-value professionnelle se décompose en court terme (correspondant aux amortissements pratiqués, imposée au barème progressif) et long terme (au-delà, taxée au PFU à 31,4 pour cent). Une exonération partielle puis totale est néanmoins prévue à l'article 151 septies du CGI lorsque les recettes annuelles moyennes des deux derniers exercices sont inférieures à 90 000 euros (totale) ou 126 000 euros (partielle), ce qui couvre la quasi-totalité des LMP individuels.

Articles du CGI référencés

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