La taxe foncière est-elle intégralement déductible des revenus fonciers en 2026 ?

Au régime réel, la taxe foncière acquittée par le propriétaire bailleur au titre de l'année est déductible des revenus fonciers sur le fondement du c du 1° du I de l'article 31 du Code général des impôts. Une seule fraction doit être exclue de la déduction : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui constitue une charge récupérable sur le locataire au titre du décret n° 87-713 du 26 août 1987. En pratique, la TEOM figure sur l'avis de taxe foncière dans une ligne distincte clairement identifiée, ce qui facilite la ventilation lors du remplissage du formulaire 2044. Si le bailleur n'a pas refacturé la TEOM au locataire (cas fréquent dans les baux meublés à loyer global) il ne peut pas pour autant la déduire, sauf à démontrer que la charge est définitivement restée à sa charge à la sortie du bail, ce qui suppose une régularisation formelle documentée.

L'assurance propriétaire non-occupant (PNO) et la garantie loyers impayés (GLI) sont-elles déductibles ?

Oui. Les primes d'assurance propriétaire non-occupant (PNO) couvrant la responsabilité civile du bailleur et les dégâts sur le bâti, ainsi que les primes de garantie loyers impayés (GLI) couvrant le risque de défaillance du locataire, sont intégralement déductibles des revenus fonciers au régime réel sur le fondement du a bis du 1° du I de l'article 31 du CGI. La déduction porte sur la prime de l'année, justificatif de paiement à l'appui. L'assurance habitation souscrite par le locataire ne concerne pas le bailleur et ne donne lieu à aucune déduction côté propriétaire. En revanche, lorsque le bailleur souscrit lui-même un contrat couvrant les risques locatifs au profit du locataire (cas autorisé en cas de défaut d'assurance constaté) la prime majorée peut être refacturée au locataire et reste extérieure au calcul du revenu foncier net.

Comment fonctionne la déduction des provisions de copropriété sur le formulaire 2044 ?

Le bailleur dont le bien est en copropriété déduit, l'année du paiement, l'intégralité des provisions de charges versées au syndic au titre de l'article 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, ligne 229 du formulaire 2044. L'année suivante, lors de la déclaration des revenus de l'exercice de référence, il doit régulariser : les charges réelles arrêtées par le syndic dans le décompte annuel sont rapprochées des provisions déduites l'année précédente. La différence positive (provisions supérieures aux charges effectives) est réintégrée ligne 230 ; la différence négative ne donne lieu à aucune déduction complémentaire mais sera intégrée aux provisions de l'année suivante. Les charges réputées récupérables sur le locataire (eau froide, ascenseur, entretien parties communes) doivent par ailleurs être déclarées ligne 231 lorsqu'elles ont été effectivement refacturées au preneur, pour neutralisation.

Quelle est la différence entre régime micro-foncier et régime réel pour la déduction des charges ?

Sous le régime micro-foncier prévu à l'article 32 du CGI, accessible aux bailleurs dont les revenus fonciers bruts annuels n'excèdent pas 15 000 euros, un abattement forfaitaire de 30 pour cent est appliqué automatiquement par l'administration. Cet abattement est réputé couvrir l'intégralité des charges réelles (taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurance, gestion) : aucune déduction complémentaire n'est possible, même si les dépenses effectives dépassent largement 30 pour cent des loyers. Le régime réel, obligatoire au-delà de 15 000 euros et sur option en deçà (engagement de trois ans), permet à l'inverse de déduire toutes les charges effectivement supportées, justificatifs à l'appui. L'arbitrage est purement arithmétique : si les charges réelles dépassent 30 pour cent des loyers, le régime réel devient plus avantageux et peut même générer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.

Fiscalité immobilière

Charges déductibles des revenus fonciers : taxe foncière et PNO 2026

Article 31 CGI : panorama des charges déductibles des revenus fonciers en 2026 hors travaux. Taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurance PNO, frais de gestion, copropriété.

Publié le 12 juin 2026 · Lecture 11 min · Par Claire Lefebvre

Déclarisons : Charges déductibles des revenus fonciers : taxe foncière et PNO 2026

Au régime réel des revenus fonciers, un propriétaire bailleur peut déduire bien plus que ses seuls travaux. La taxe foncière (hors TEOM), les intérêts d’emprunt, l’assurance PNO, les frais de gestion et les provisions de copropriété sont intégralement déductibles. Décryptage de l’article 31 du CGI hors travaux, par Claire Lefebvre.

Le cadre de l’article 31 CGI : panorama des charges hors travaux

L’article 31 du Code général des impôts énumère limitativement les charges déductibles des revenus fonciers au régime réel. Aux côtés des dépenses de travaux (réparation, entretien, amélioration), il liste explicitement les charges récurrentes de détention et d’exploitation du bien loué : impositions foncières, primes d’assurance, intérêts d’emprunt, dépenses d’administration et de gestion, provisions de copropriété, frais de procédure. Cette liste, codifiée au 1° du I de l’article 31, est exhaustive : toute dépense qui n’y figure pas n’est pas déductible, même si elle a un lien indirect avec le bien loué.

Le principe général posé à l’article 14 du CGI est que les revenus fonciers nets sont obtenus par différence entre les loyers encaissés et les charges supportées au cours de l’année civile. Le fait générateur de la déduction est le paiement effectif de la charge par le propriétaire bailleur au cours de l’exercice : les dépenses simplement engagées mais non décaissées au 31 décembre ne sont pas déductibles, tandis qu’une dépense afférente à un exercice antérieur mais payée au cours de l’année devient déductible cette même année. Cette règle de comptabilité de caisse, opposée à la comptabilité d’engagement applicable en BIC, structure toute la mécanique du formulaire 2044.

Le panorama des charges déductibles hors travaux comprend ainsi six grandes catégories : la taxe foncière, les intérêts et frais d’emprunt, les primes d’assurance, les frais de gestion (réels ou forfaitaires), les provisions de copropriété, et les frais de procédure ou de contentieux locatif. L’arbitrage régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 pour cent) ou régime réel (déduction des charges effectives) est traité dans notre article dédié revenus fonciers : micro ou réel en 2026 : la déduction des charges détaillées ci-dessous ne concerne que le régime réel.

Taxe foncière : ce qui est déductible et ce qui ne l’est pas

La taxe foncière acquittée par le propriétaire bailleur au titre du bien loué est intégralement déductible des revenus fonciers au régime réel sur le fondement du c du 1° du I de l’article 31 du CGI. La déduction s’opère au titre de l’année du paiement, sur la base de l’avis d’imposition émis par la DGFiP, justificatif à conserver six ans selon l’article L102 B du livre des procédures fiscales pour faire face à un éventuel droit de reprise rappelé dans notre dossier rectifier sa déclaration : délais et procédure.

Une seule fraction de l’avis de taxe foncière doit impérativement être exclue : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui constitue une charge récupérable sur le locataire en application du décret n° 87-713 du 26 août 1987 listant limitativement les charges récupérables. La TEOM apparaît sur une ligne distincte de l’avis de taxe foncière, ce qui simplifie la ventilation au moment de remplir la ligne 227 du formulaire 2044. Cette exclusion vise à éviter une double déduction : la TEOM est déduite des revenus fonciers seulement si elle reste effectivement à la charge définitive du bailleur, ce qui suppose une renonciation formelle à la refacturation au locataire ou un défaut de paiement définitif constaté.

À noter : les majorations de surtaxes, comme la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) ou la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) dans les zones tendues, sont également déductibles dès lors qu’elles concernent un bien donné en location ou destiné à l’être. La cotisation foncière des entreprises (CFE) en revanche ne s’applique pas aux revenus fonciers nus : elle relève des activités BIC professionnelles, notamment de la location meublée, sujet traité dans notre guide LMNP : réel ou micro.

Intérêts d’emprunt et frais financiers : les règles d’imputation

Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation, l’amélioration ou la conservation du bien donné en location sont déductibles sans limitation de durée sur le fondement du d du 1° du I de l’article 31 du CGI. La déduction couvre, au-delà des seuls intérêts du tableau d’amortissement, l’ensemble des frais accessoires de l’emprunt : frais de dossier bancaire, frais d’inscription hypothécaire ou de privilège de prêteur de deniers, primes d’assurance emprunteur (décès, invalidité, incapacité), indemnités de remboursement anticipé (IRA) en cas de rachat, frais de courtage et frais de notaire afférents à l’acte d’emprunt.

Le capital remboursé chaque échéance ne constitue en revanche jamais une charge déductible : il s’agit d’un remboursement de dette, opération de bilan sans incidence sur le résultat foncier. Cette distinction structurelle explique pourquoi un investissement locatif fortement endetté génère mécaniquement un déficit foncier lors des premières années (intérêts élevés, capital faible), souvent partiellement imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros prévue à l’article 156 I 3° du CGI, comme nous le détaillons dans notre dossier déficit foncier : plafond 10 700 euros et imputation.

Un point fréquemment méconnu : la fraction du déficit foncier provenant des intérêts d’emprunt n’est imputable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes, jamais sur le revenu global. Seul le déficit issu des autres charges (travaux, taxe foncière, assurance, gestion) bénéficie du plafond annuel de 10 700 euros sur le revenu global. Le formulaire 2044 calcule automatiquement cette ventilation à partir des lignes 250 à 263, à condition que le bailleur remplisse correctement la ligne 250 dédiée aux intérêts d’emprunt. La fiche revenus fonciers sur service-public.fr rappelle les modalités pratiques de ce calcul.

Assurance PNO, GLI et garanties locatives : conditions de déductibilité

Les primes d’assurance souscrites par le propriétaire bailleur sont intégralement déductibles au titre du a bis du 1° du I de l’article 31 du CGI, dès lors qu’elles couvrent un risque lié à l’exploitation locative du bien. Trois grandes catégories de contrats sont concernées en pratique : l’assurance propriétaire non-occupant (PNO), qui couvre la responsabilité civile du bailleur et les dégâts au bâti hors période d’occupation par un locataire assuré ; l’assurance garantie loyers impayés (GLI) ou contrat « impayés et détériorations » couvrant le risque de défaillance du locataire ; et l’assurance multirisques copropriété pour la quote-part imputée au bailleur en copropriété.

La prime annuelle est déductible au titre de l’année du paiement, justificatif de l’assureur à l’appui (avis d’échéance, attestation de paiement). En cas de fractionnement mensuel ou trimestriel, seules les fractions effectivement payées dans l’année sont déductibles, conformément à la règle de caisse rappelée plus haut. La fraction afférente à une période postérieure au 31 décembre payée d’avance reste déductible au titre de l’année du paiement, sans retraitement comptable, ce qui distingue le régime foncier des règles BIC applicables en location meublée.

L’assurance habitation souscrite par le locataire ne donne lieu à aucune déduction côté propriétaire, puisqu’elle ne grève pas le résultat foncier de ce dernier. À l’inverse, si le bailleur souscrit lui-même un contrat couvrant les risques locatifs au profit du locataire (cas autorisé par l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 en cas de défaut d’assurance du preneur constaté par lettre recommandée) la prime majorée refacturée au locataire reste neutre en revenu foncier : recettes et dépenses se compensent. La doctrine BOFiP applicable est consultable via le portail BOFiP-Impôts sous la rubrique BOI-RFPI-BASE-20.

Frais de gestion, honoraires et provisions de copropriété

Les frais de gestion locative couvrent un périmètre large et obéissent à un régime mixte. Une déduction forfaitaire de 20 euros par local et par an est admise sans justificatif au titre du a quater du 1° du I de l’article 31 du CGI, pour couvrir les menus frais de correspondance, de téléphone et d’achat de fournitures de gestion administrative. Cette déduction forfaitaire est cumulative avec les autres charges déductibles : un bailleur détenant cinq lots déduit 100 euros de frais forfaitaires en plus des dépenses réelles justifiées par ailleurs.

Au-delà de ce forfait, sont déductibles au réel les honoraires d’agence immobilière pour la gestion locative (généralement 6 à 8 pour cent des loyers TTC), les honoraires d’expert-comptable ou de centre de gestion agréé (CGA), les frais de procédure et de contentieux locatif (frais d’huissier de justice, honoraires d’avocat, frais de justice), les rémunérations de gardien d’immeuble, les frais de recouvrement de loyers impayés. La doctrine administrative publiée au BOFiP précise que les frais d’agence engagés au moment de la mise en location d’un bien (recherche de locataire, rédaction du bail, état des lieux d’entrée) sont également déductibles l’année de leur paiement, à l’inverse des frais d’agence engagés pour la vente du bien, qui s’intègrent au prix de cession pour le calcul de la plus-value immobilière.

Les provisions de copropriété versées au syndic au titre des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont intégralement déductibles l’année du paiement ligne 229 du formulaire 2044. Une régularisation est ensuite imposée l’année suivante : le décompte annuel arrêté par le syndic permet d’identifier les charges réelles effectivement engagées sur la période. La différence entre provisions versées et charges réelles est réintégrée ligne 230, après isolement ligne 231 des charges réputées récupérables sur le locataire (eau froide, ascenseur, entretien des parties communes) lorsque celles-ci ont été refacturées au preneur. Cette mécanique, complexe en pratique, est régulièrement source d’erreurs déclaratives susceptibles de générer une rectification assortie d’intérêts de retard au titre de l’article 1727 du CGI.

Déclaration sur le formulaire 2044 et pièges à éviter

Le formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers au régime réel) doit être joint à la déclaration générale 2042 dès lors que le contribuable relève du régime réel, sur option ou de plein droit au-delà de 15 000 euros de revenus fonciers bruts annuels selon le seuil de l’article 32 du CGI. L’obligation déclarative générale est rappelée par l’article 170 du CGI, et toute omission expose au régime de sanctions exposé dans notre article déclaration tardive : majorations et intérêts de retard.

Les charges hors travaux se ventilent sur la 2044 selon une grille précise : ligne 222 pour les frais d’administration et de gestion (forfait 20 euros et honoraires réels), ligne 223 pour les autres frais de gestion (procédure, contentieux, rémunérations), ligne 224 pour les dépenses de réparation et d’entretien (hors objet du présent dossier, traité dans notre guide des travaux déductibles), ligne 226 pour les primes d’assurance, ligne 227 pour la taxe foncière (hors TEOM), ligne 229 pour les provisions de copropriété versées dans l’année et ligne 250 pour les intérêts d’emprunt et frais accessoires. Le report sur la 2042 s’effectue selon le résultat : case 4BA en cas de bénéfice foncier, case 4BC en cas de déficit imputable sur le revenu global.

Trois pièges fréquents justifient une vigilance particulière. Premier piège : la double déduction de la TEOM, à la fois déduite de la taxe foncière et omise dans la refacturation au locataire, qui constitue l’une des erreurs les plus banales recensées par l’administration lors des contrôles. Deuxième piège : la confusion entre intérêts d’emprunt (déductibles intégralement) et capital remboursé (jamais déductible), parfois aggravée par un report en bloc de l’échéance bancaire totale, qui surévalue significativement les charges déclarées. Troisième piège : l’oubli de la régularisation l’année suivante des provisions de copropriété, ligne 230, qui peut générer une rectification automatique par recoupement avec les comptes du syndic en cas de contrôle approfondi. En cas de patrimoine immobilier important ou de gestion via une SCI à l’IR ou à l’IS, un audit annuel par un expert-comptable spécialisé reste l’investissement le plus rentable pour sécuriser la déclaration, conformément à la méthodologie éditoriale exposée sur notre page à propos.

Questions fréquentes

La taxe foncière est-elle intégralement déductible des revenus fonciers en 2026 ?: Au régime réel, la taxe foncière acquittée par le propriétaire bailleur au titre de l'année est déductible des revenus fonciers sur le fondement du c du 1° du I de l'article 31 du Code général des impôts. Une seule fraction doit être exclue de la déduction : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui constitue une charge récupérable sur le locataire au titre du décret n° 87-713 du 26 août 1987. En pratique, la TEOM figure sur l'avis de taxe foncière dans une ligne distincte clairement identifiée, ce qui facilite la ventilation lors du remplissage du formulaire 2044. Si le bailleur n'a pas refacturé la TEOM au locataire (cas fréquent dans les baux meublés à loyer global) il ne peut pas pour autant la déduire, sauf à démontrer que la charge est définitivement restée à sa charge à la sortie du bail, ce qui suppose une régularisation formelle documentée.
Quels intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers et pour quelle durée ?: Sont déductibles, sans limitation de durée, les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation, l'amélioration ou la conservation du bien donné en location, conformément au d du 1° du I de l'article 31 du CGI. La déduction couvre les intérêts proprement dits, mais aussi les frais accessoires : frais de dossier bancaire, frais d'inscription d'hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers, primes d'assurance emprunteur (décès, invalidité, incapacité), indemnités de remboursement anticipé (IRA) et frais de courtage. En revanche, le capital remboursé chaque échéance ne constitue jamais une charge déductible : il s'agit d'un remboursement de dette, pas d'une dépense engagée pour percevoir les loyers. Cette distinction structurelle explique pourquoi un investissement locatif fortement endetté génère mécaniquement un déficit foncier les premières années, souvent partiellement imputable sur le revenu global.
L'assurance propriétaire non-occupant (PNO) et la garantie loyers impayés (GLI) sont-elles déductibles ?: Oui. Les primes d'assurance propriétaire non-occupant (PNO) couvrant la responsabilité civile du bailleur et les dégâts sur le bâti, ainsi que les primes de garantie loyers impayés (GLI) couvrant le risque de défaillance du locataire, sont intégralement déductibles des revenus fonciers au régime réel sur le fondement du a bis du 1° du I de l'article 31 du CGI. La déduction porte sur la prime de l'année, justificatif de paiement à l'appui. L'assurance habitation souscrite par le locataire ne concerne pas le bailleur et ne donne lieu à aucune déduction côté propriétaire. En revanche, lorsque le bailleur souscrit lui-même un contrat couvrant les risques locatifs au profit du locataire (cas autorisé en cas de défaut d'assurance constaté) la prime majorée peut être refacturée au locataire et reste extérieure au calcul du revenu foncier net.
Comment fonctionne la déduction des provisions de copropriété sur le formulaire 2044 ?: Le bailleur dont le bien est en copropriété déduit, l'année du paiement, l'intégralité des provisions de charges versées au syndic au titre de l'article 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, ligne 229 du formulaire 2044. L'année suivante, lors de la déclaration des revenus de l'exercice de référence, il doit régulariser : les charges réelles arrêtées par le syndic dans le décompte annuel sont rapprochées des provisions déduites l'année précédente. La différence positive (provisions supérieures aux charges effectives) est réintégrée ligne 230 ; la différence négative ne donne lieu à aucune déduction complémentaire mais sera intégrée aux provisions de l'année suivante. Les charges réputées récupérables sur le locataire (eau froide, ascenseur, entretien parties communes) doivent par ailleurs être déclarées ligne 231 lorsqu'elles ont été effectivement refacturées au preneur, pour neutralisation.
Quelle est la différence entre régime micro-foncier et régime réel pour la déduction des charges ?: Sous le régime micro-foncier prévu à l'article 32 du CGI, accessible aux bailleurs dont les revenus fonciers bruts annuels n'excèdent pas 15 000 euros, un abattement forfaitaire de 30 pour cent est appliqué automatiquement par l'administration. Cet abattement est réputé couvrir l'intégralité des charges réelles (taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurance, gestion) : aucune déduction complémentaire n'est possible, même si les dépenses effectives dépassent largement 30 pour cent des loyers. Le régime réel, obligatoire au-delà de 15 000 euros et sur option en deçà (engagement de trois ans), permet à l'inverse de déduire toutes les charges effectivement supportées, justificatifs à l'appui. L'arbitrage est purement arithmétique : si les charges réelles dépassent 30 pour cent des loyers, le régime réel devient plus avantageux et peut même générer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.

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