Fiscalité immobilière
Plus-values immobilières en 2026 : abattements et exonérations expliqués
Calcul de la plus-value immobilière, grille d'abattements pour durée de détention, exonération de la résidence principale, surtaxe et déclaration 2048 en 2026.
La plus-value immobilière désigne le gain réalisé lors de la vente d’un bien à un prix supérieur à son prix d’acquisition. Sa fiscalité est strictement encadrée par les articles 150 U et suivants du CGI : imposition forfaitaire, abattements progressifs, exonérations ciblées et surtaxe. Voici le panorama complet en 2026, par Claire Lefebvre.
Le régime des plus-values immobilières en bref
L’imposition des plus-values immobilières des particuliers repose sur l’article 150 U du CGI, qui pose un principe simple : tout gain réalisé lors de la cession d’un immeuble bâti, d’un terrain ou de parts de société à prépondérance immobilière par un particulier est imposable.
Trois caractéristiques structurent ce régime :
- Une imposition forfaitaire, pas barémique. La plus-value est taxée à un taux d’impôt sur le revenu de 19 %, augmenté des prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 36,2 % au total. Le contribuable n’a pas la possibilité d’opter pour le barème progressif comme pour les plus-values mobilières.
- Un calcul net après abattements. Le gain brut (prix de cession moins prix de revient) est réduit d’abattements pour durée de détention, qui aboutissent à une exonération totale à long terme.
- Une déclaration à la charge du notaire. Contrairement aux autres revenus, c’est le notaire qui établit la déclaration et qui prélève l’impôt le jour de la signature de l’acte.
Le portail service-public.fr propose une page synthétique qui détaille les cas pratiques. L’administration fiscale précise les obligations du vendeur sur impots.gouv.fr.
Calcul de la plus-value : prix de cession moins prix de revient
La formule générale est :
Plus-value brute = Prix de cession - Prix de revient
Les deux termes méritent attention car ils peuvent intégrer des correctifs significatifs.
Le prix de cession correspond au prix stipulé dans l’acte authentique, diminué des frais payés par le vendeur (notamment frais de diagnostic obligatoires, mainlevée d’inscription hypothécaire). Si l’acquéreur prend en charge un précompte de TVA ou une commission d’agence par mandat de recherche, ces sommes ne diminuent pas le prix de cession.
Le prix de revient est défini par l’article 150 VB du CGI. Il s’agit du prix d’acquisition initial, augmenté de cinq postes principaux :
- frais d’acquisition réels et justifiés, ou forfait de 7,5 % du prix d’achat (au choix du contribuable) ;
- droits d’enregistrement et de mutation à titre onéreux (taxe de publicité foncière) ;
- honoraires de notaire payés à l’acquisition ;
- travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration justifiés par factures ; à défaut, un forfait travaux de 15 % du prix d’achat est admis pour les biens détenus depuis plus de 5 ans ;
- frais de voirie, réseaux et distributions imposés par les collectivités, lorsqu’ils ont été à la charge du vendeur.
Cas particulier : bien reçu par donation ou succession. La valeur retenue est celle déclarée dans l’acte, majorée des droits acquittés et frais d’acte. Les frais payés par les héritiers (honoraires notariés, droits de mutation à titre gratuit) entrent dans le prix de revient et réduisent d’autant la plus-value imposable.
Abattements pour durée de détention : la grille complète
Le mécanisme d’abattement de l’article 150 VC du CGI crée deux régimes parallèles : un pour l’impôt sur le revenu, un autre pour les prélèvements sociaux. Voici la grille en vigueur en 2026.
| Durée de détention | Abattement IR (par an) | Abattement PS (par an) |
|---|---|---|
| 1 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % | 1,65 % |
| 22ème année | 4 % | 1,60 % |
| 23 à 30 ans | exonération | 9 % |
Lecture pratique. Pour un bien détenu 15 ans, l’abattement IR vaut 6 % x (15-5) = 60 %, et l’abattement PS 1,65 % x (15-5) = 16,5 %. Sur une plus-value brute de 100 000 €, la base imposable à l’IR tombe à 40 000 € (taxée à 19 %, soit 7 600 €), et la base PS à 83 500 € (taxée à 17,2 %, soit 14 362 €). Soit un total de 21 962 € au lieu de 36 200 € en l’absence d’abattement.
Le seuil clé des 22 ans. Au-delà de la 22ème année révolue, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu. Seuls les prélèvements sociaux de 17,2 % continuent de s’appliquer, eux-mêmes progressivement abattus jusqu’à disparition complète à 30 ans révolus de détention.
Décompte de la durée. Elle court à compter de la date d’acquisition (signature de l’acte authentique) jusqu’à la date de la cession (signature de la promesse ou du compromis ferme), par périodes de 12 mois entiers. Une année entamée ne compte pas. C’est pour cette raison qu’attendre 6 mois supplémentaires peut faire passer un cap d’abattement et générer plusieurs milliers d’euros d’économie.
Exonérations principales : résidence principale en tête
L’article 150 U II du CGI dresse la liste des exonérations totales, indépendamment de la durée de détention. Les quatre plus courantes :
1. Résidence principale et ses dépendances. Posée par l’article 150 U II 1°, c’est l’exonération de loin la plus utilisée. Elle suppose que le bien constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession, c’est-à-dire son habitation habituelle et permanente. Le BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-10 précise les conditions et tolérances : un délai de vente raisonnable (12 mois en pratique) est admis après le déménagement, à condition que le bien ne soit ni loué ni occupé à titre gratuit pendant cette période.
2. Première cession d’un logement autre que la résidence principale. Créée par l’article 150 U II 1° bis, elle est ouverte sous condition de remploi : le vendeur doit réinvestir tout ou partie du prix de cession, dans les 24 mois, dans l’acquisition ou la construction de sa résidence principale. L’exonération porte sur la fraction du prix de cession effectivement remployée.
3. Cession inférieure à 15 000 €. Une exonération de plein droit s’applique aux cessions dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 €, sans condition de remploi ni de durée de détention.
4. Cession par un retraité ou un invalide à revenus modestes. Les contribuables non assujettis à l’IFI dont le revenu fiscal de référence est inférieur à un plafond (11 885 € en 2025 pour la première part) bénéficient d’une exonération pour la cession de leur ancienne résidence principale.
D’autres exonérations existent pour les biens d’expropriation, certaines cessions aux bailleurs sociaux, ou les ventes par des non-résidents sous conditions strictes. La liste complète figure à l’article 150 U II 1° à 9° du CGI.
Imposition : taux forfaitaire et surtaxe
Une fois calculée la plus-value nette imposable (brute moins abattements), l’imposition est mécanique :
| Type de prélèvement | Taux | Base |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | 19 % | Plus-value nette après abattement IR |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | Plus-value nette après abattement PS |
| Surtaxe (article 1609 nonies G) | 2 % à 6 % progressif | Plus-value nette imposable > 50 000 € |
Mécanique de la surtaxe. Elle s’applique exclusivement sur les immeubles bâtis (pas sur les terrains à bâtir) lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €. Le barème est progressif par tranches : 2 % entre 50 000 et 100 000 €, 3 % entre 100 000 et 150 000 €, et ainsi de suite jusqu’à 6 % au-delà de 260 000 €. Les cessions exonérées (résidence principale notamment) y échappent. Pour une plus-value nette imposable de 120 000 €, la surtaxe vaut environ 1 800 € (2 % sur 50 000 € + 3 % sur 20 000 €), s’ajoutant aux 22 800 € d’IR et 20 640 € de prélèvements sociaux.
Comparaison avec d’autres revenus du capital. À taux nominal, la fiscalité immobilière à 36,2 % paraît proche du PFU à 30 %. Mais elle s’applique à la plus-value latente accumulée sur des décennies, sans possibilité de purger les gains au fil de l’eau comme dans un PEA. Pour arbitrer entre revenus du capital, notre analyse PFU ou barème progressif éclaire les paramètres clés.
Déclaration et obligations en pratique
L’article 150 VG du CGI confie au notaire un rôle pivot. Trois opérations interviennent le jour de l’acte :
- Calcul de la plus-value par le notaire à partir des justificatifs (acte d’acquisition, factures de travaux, déclarations de succession). Un formulaire 2048-IMM est rempli (ou 2048-M pour un terrain à bâtir).
- Prélèvement de l’IR, des PS et de la surtaxe sur le prix de vente, avant remise du solde au vendeur.
- Reversement au Trésor dans les 30 jours de la cession, et dépôt du formulaire 2048 à la conservation des hypothèques.
Le vendeur n’a donc rien à payer ensuite. Il doit toutefois reporter la plus-value nette imposable case 3VZ de sa déclaration de revenus n° 2042 C, l’année suivante : cette mention ne déclenche pas d’imposition supplémentaire mais alimente le revenu fiscal de référence, ce qui peut peser sur d’autres dispositifs (taxe d’habitation sur résidences secondaires, prestations sous condition de ressources, contribution exceptionnelle sur les hauts revenus).
Justificatifs à conserver. Acte d’acquisition, déclarations de succession et de donation, factures de travaux (devis et règlements bancaires correspondants), attestations d’expropriation, justificatifs de cession non meublée. La prescription fiscale court 3 ans pour le contrôle de la plus-value (article L. 169 du LPF). Au-delà de ce délai, sauf manœuvre frauduleuse, l’administration ne peut plus rectifier.
Cas du démembrement. En cas de cession en pleine propriété d’un bien démembré, le nu-propriétaire et l’usufruitier sont chacun imposés sur la fraction de prix correspondant à leurs droits, déterminée par le barème fiscal de l’article 669 du CGI. C’est un cas qui surgit régulièrement dans les successions familiales, et l’arbitrage donation entre parents et enfants peut significativement modifier la facture finale.
Pour des montants élevés, l’INSEE publie des indicateurs de marché (Indices Notaires-INSEE) qui permettent de calibrer le prix de cession par rapport aux comparables. Le ministère de l’Économie expose le cadre général sur economie.gouv.fr. En complément, la rubrique fiscalité épargne du site rassemble nos analyses transverses sur les véhicules de capitalisation, et notre note à propos détaille la méthodologie éditoriale.
Synthèse opérationnelle
En 2026, la fiscalité des plus-values immobilières reste lisible mais lourde sur la durée courte : 36,2 % de prélèvement forfaitaire jusqu’à la 6ème année, sans option pour le barème. L’arbitrage central est temporel : passer le cap des 22 ans efface l’impôt sur le revenu, et celui des 30 ans efface tout. La résidence principale demeure le coffre-fort le plus simple, à condition d’éviter les pièges de vente après déménagement. Pour les biens locatifs et meublés, l’articulation avec le statut LMNP en régime réel modifie significativement le bilan global sur toute la durée de détention.
Pour aller plus loin, voir nos analyses dans la catégorie fiscalité immobilière et nos guides de campagne déclarative à venir.
Articles du CGI référencés
- Article 150 U CGI (plus-values immobilières des particuliers)
- Article 150 VB CGI (prix d’acquisition)
- Article 150 VC CGI (abattement durée de détention)
- Article 150 VG CGI (déclaration 2048)
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