Niches fiscales

Censi-Bouvard 2026 : réduction d'impôt résiduelle et bascule LMNP réel

Censi-Bouvard en 2026 : dispositif éteint depuis 2022, réduction de 11 pour cent encore courante pour les acquisitions antérieures, et arbitrage avec le LMNP au réel à la sortie.

Publié le 28 juin 2026 · Lecture 11 min · Par Claire Lefebvre

Déclarisons : Censi-Bouvard 2026 : réduction d'impôt résiduelle et bascule LMNP réel

Un investisseur qui a acquis un logement neuf en résidence services en 2022 reste, en 2026, au cœur d’un dispositif qui n’existe plus pour les nouveaux acheteurs. La réduction Censi-Bouvard s’étale sur neuf ans, et ses derniers bénéficiaires verront leur dernière fraction imputée en 2030. Cet article fait le point complet pour 2026, par Claire Lefebvre.

Le Censi-Bouvard en 2026 : un dispositif éteint pour les nouveaux, vivant pour les anciens

Le Censi-Bouvard, codifié à l’article 199 sexvicies du Code général des impôts, a été créé par la loi de finances rectificative de fin 2009. Il visait à soutenir l’offre privée de logements en résidence services, principalement étudiants et seniors, en accordant au propriétaire une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location meublée de neuf ans à un exploitant via un bail commercial.

Le dispositif n’a pas été prorogé par la loi de finances pour 2022, qui a fixé son extinction au 31 décembre 2022 pour toute nouvelle acquisition. Aucun texte ultérieur n’a rouvert la fenêtre, et la loi de finances pour 2024 comme les textes budgétaires postérieurs ont confirmé cette extinction. Pour les nouveaux investisseurs en résidence services, la voie passe désormais exclusivement par le statut LMNP de droit commun, sans réduction d’impôt mais avec amortissement comptable. Pour les investisseurs entrés avant fin 2022, la mécanique reste pleinement opérationnelle pendant toute la durée d’étalement, soit jusqu’à 2030 pour les dernières acquisitions éligibles.

Le malentendu fréquent est de croire que l’extinction du dispositif emporte celle de la réduction déjà acquise. C’est faux. La réduction continue de produire ses effets sur l’impôt dû au titre des revenus de chacune des neuf années suivant la livraison, tant que les conditions d’engagement sont respectées.

Mécanique de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt Censi-Bouvard se calcule sur le prix de revient hors taxes du logement, dans la limite de 300 000 euros HT par contribuable et par an, au taux de 11 pour cent. Le total ainsi obtenu est étalé linéairement sur neuf années, à compter de l’année d’achèvement ou de livraison. La fraction annuelle maximale s’élève donc à environ 3 666 euros pour une base plafonnée. Au-delà de 300 000 euros HT, la fraction excédentaire ne donne droit à aucune réduction d’impôt mais peut faire l’objet d’un amortissement comptable, comme on le verra plus bas.

L’éligibilité au dispositif suppose la réunion de plusieurs conditions cumulatives. Le logement doit avoir été acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement, ou bien rénové, et situé dans une résidence services d’un type strictement énuméré : résidence pour étudiants, résidence pour personnes âgées ou handicapées disposant d’un agrément spécifique, ou résidence affectée à l’accueil familial salarié. L’investisseur doit s’engager à donner le bien en location meublée par bail commercial à l’exploitant de la résidence pendant neuf ans minimum, sans interruption. Le propriétaire conserve, pendant toute la durée d’engagement, le statut de loueur en meublé non professionnel défini par l’article 35 bis du Code général des impôts.

La réduction s’impute sur l’impôt sur le revenu de l’année correspondante. Si la fraction annuelle excède l’impôt dû, le solde non imputé peut être reporté sur les six années suivantes. Ce mécanisme de report est précieux pour les contribuables dont la situation fiscale a évolué entre la décision d’investissement et l’imposition courante.

Articulation avec l’amortissement LMNP : le piège classique

L’arbitrage le plus mal compris est l’interaction entre la réduction Censi-Bouvard et l’amortissement comptable propre au statut LMNP au réel.

Le principe est simple à énoncer : tant que la réduction s’applique, la base d’amortissement comptable est diminuée du montant retenu pour la réduction. Concrètement, sur la fraction du prix d’acquisition plafonnée à 300 000 euros HT, le contribuable bénéficie de la réduction mais ne peut pas amortir. L’amortissement reste possible uniquement sur la fraction supérieure à 300 000 euros HT, ainsi que sur la valeur du mobilier et certains frais accessoires non retenus dans la base de la réduction. Cet amortissement obéit aux règles de droit commun de l’article 39 du Code général des impôts relatif aux charges déductibles.

L’erreur fréquente consiste à imaginer que la réduction d’impôt s’ajoute au déficit BIC généré par l’amortissement. Elle n’est ni cumulative, ni substitutive : elle se substitue à la déduction comptable sur la même quote-part. À la sortie des neuf ans, la valeur nette comptable résiduelle du bien redevient amortissable selon les règles LMNP de droit commun, ce qui rebat les cartes pour la phase suivante. Notre dossier LMNP 2026, réel ou micro : guide complet détaille le calcul de l’amortissement et son effet sur le résultat fiscal de la location meublée.

L’investisseur qui souhaite optimiser doit donc raisonner en deux phases distinctes. Pendant les neuf premières années, la réduction Censi-Bouvard est l’avantage central, et le régime micro-BIC visé à l’article 50-0 du Code général des impôts est souvent suffisant, voire optimal, si les charges effectives restent modestes. Au-delà des neuf ans, le passage au LMNP au réel avec amortissement devient quasi systématiquement préférable, car la valeur nette résiduelle reste amortissable sur plusieurs décennies.

Plafonnement global des niches : un seuil à surveiller

La réduction Censi-Bouvard entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du Code général des impôts, fixé à 10 000 euros par foyer fiscal et par an. La fraction annuelle de réduction, plafonnée en pratique à environ 3 666 euros pour une base maximale, n’épuise donc qu’un tiers du plafond global pour un investisseur seul sur ce dispositif.

Le problème se pose pour les contribuables qui empilent les niches : un investisseur qui cumule Censi-Bouvard, Pinel encore en cours, crédit d’impôt pour emploi d’un salarié à domicile et réduction pour dons aux associations peut rapidement faire sauter le plafond, ce qui fait perdre la fraction excédentaire au titre de l’année concernée. Le détail du fonctionnement du seuil est traité dans notre dossier plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros en 2026.

Une particularité : les réductions d’impôt outre-mer relèvent d’un plafonnement à 18 000 euros, et certaines réductions au titre du patrimoine restauré comme la réduction Malraux bénéficient de leur propre régime. Le Censi-Bouvard, lui, reste enfermé dans le seuil général de 10 000 euros sans modulation particulière.

Stratégie de sortie à neuf ans : trois scénarios concrets

La fin de la période d’engagement de neuf ans n’est pas un simple terme administratif. Elle ouvre une fenêtre d’arbitrage qui détermine la performance fiscale et patrimoniale des décennies suivantes.

Scénario 1 : reconduction du bail commercial avec l’exploitant aux conditions historiques. Le propriétaire reste en LMNP. La sortie du dispositif Censi-Bouvard libère la base d’amortissement et permet désormais d’amortir comptablement la valeur résiduelle du bâti et des composants, ce qui réduit fortement le résultat fiscal en BIC réel. C’est presque toujours le moment de basculer du micro-BIC au régime réel simplifié, dès lors que les loyers nets dépassent quelques milliers d’euros par an. Sur ce calcul, voir notre comparatif LMNP 2026 réel vs micro.

Scénario 2 : renégociation des loyers ou changement d’exploitant. Le bail commercial des résidences services prévoit souvent des clauses de révision qui peuvent jouer contre le propriétaire, en particulier si l’exploitant rencontre des difficultés. Le propriétaire dispose, à l’échéance, d’une fenêtre de renégociation utile pour aligner le loyer sur les conditions de marché actuelles et clarifier la prise en charge des charges et des travaux. C’est aussi le moment d’évaluer la solidité financière de l’exploitant et d’envisager un changement si la résidence est gérée par un opérateur fragilisé.

Scénario 3 : cession du bien. Le régime des plus-values applicable est celui des particuliers, prévu à l’article 150 U du Code général des impôts, qui ouvre droit aux abattements progressifs pour durée de détention, comme détaillé dans notre dossier calcul de la plus-value immobilière en 2026. Le statut LMNP non professionnel, au sens de l’article 155 IV du Code général des impôts, préserve cette qualification favorable, à condition que le contribuable n’ait pas basculé en LMP avant la cession. Le franchissement des seuils LMP est traité en détail dans notre article LMNP LMP, seuils de bascule et conséquences fiscales 2026.

L’erreur la plus coûteuse à ce stade est de prolonger un bail commercial défavorable par inertie, alors que la levée de l’engagement de neuf ans rouvre la liberté contractuelle. Une analyse au cas par cas, prenant en compte l’âge du contribuable, la santé financière de l’exploitant et la pression locative locale, s’impose dès la huitième année.

Ce qu’il faut retenir et déclarer en 2026

Pour les acquisitions antérieures à 2023, la mécanique 2026 est inchangée : la fraction annuelle de réduction continue de s’imputer sur l’impôt dû au titre des revenus 2025, déclarés au printemps 2026, sur la déclaration 2042-RICI dans la rubrique dédiée aux investissements locatifs Censi-Bouvard. Les conditions de location meublée doivent rester remplies sans interruption pendant toute la durée d’engagement, sous peine de remise en cause de la réduction et de réintégration des montants déjà imputés.

Pour les nouveaux investisseurs en 2026, le Censi-Bouvard n’existe plus. La voie LMNP de droit commun reste pleinement opérationnelle, avec amortissement comptable et imputation du déficit BIC non professionnel dans les limites de l’article 156 I bis du Code général des impôts. La perte de l’avantage fiscal frontal est en partie compensée, sur le long terme, par la déductibilité durable de l’amortissement, dont l’effet cumulé sur vingt à trente ans peut dépasser la valeur actualisée d’une réduction de 33 000 euros étalée sur neuf ans.

L’arbitrage est désormais structurellement différent. Le Censi-Bouvard offrait une économie d’impôt rapide et lisible. Le LMNP au réel, lui, repose sur une économie d’impôt diffuse mais durable, qui exige une comptabilité plus exigeante et une stabilité du projet patrimonial. Le choix dépend du profil fiscal du contribuable, de son horizon de détention et de la qualité de l’exploitant choisi.

Questions fréquentes

Le dispositif Censi-Bouvard est-il toujours en vigueur en 2026 ? Non, le dispositif est éteint pour toute nouvelle acquisition depuis le 31 décembre 2022. La loi de finances pour 2022 a prévu son extinction sans prorogation, et aucun texte ultérieur n’a rouvert la fenêtre. La réduction d’impôt obtenue avant cette date continue de courir sur sa durée d’étalement de neuf ans, en application de l’article 199 sexvicies du Code général des impôts. Un investisseur qui a réceptionné un logement éligible en 2022 peut encore imputer sa fraction annuelle de réduction sur l’impôt dû au titre des revenus 2025, déclarés en 2026, et continuera jusqu’en 2030.

Peut-on cumuler la réduction Censi-Bouvard avec l’amortissement du bien en LMNP ? Non, et c’est l’arbitrage central. Tant que la réduction s’applique, le contribuable ne peut pas amortir comptablement la fraction du prix d’acquisition retenue dans la base de la réduction, plafonnée à 300 000 euros hors taxes. L’amortissement reste possible sur deux composantes seulement : la fraction du prix supérieure à 300 000 euros, et la valeur des éléments mobiliers ainsi que des frais accessoires non retenus dans la base. À la sortie de la période de neuf ans, l’amortissement du bien devient possible sur sa valeur nette comptable résiduelle, ce qui constitue le pivot fiscal de fin de dispositif.

Que faire à la fin des neuf ans d’engagement Censi-Bouvard en résidence services ? Trois options se présentent : reconduire le bail commercial aux mêmes conditions en restant en LMNP, renégocier les loyers ou changer d’exploitant, ou céder le bien sous le régime des plus-values des particuliers. La reconduction permet de basculer du micro-BIC au réel avec amortissement de la valeur résiduelle. La renégociation suppose une vigilance contractuelle car les baux commerciaux de résidences services prévoient souvent des clauses défavorables au propriétaire. La cession bénéficie du régime de l’article 150 U du Code général des impôts dès lors que le statut LMNP est conservé jusqu’à la vente.

La réduction Censi-Bouvard entre-t-elle dans le plafonnement global des niches fiscales ? Oui, la réduction prévue à l’article 199 sexvicies du Code général des impôts est soumise au plafonnement global des avantages fiscaux fixé à 10 000 euros par foyer et par an, en application de l’article 200-0 A du même code. Compte tenu de la base maximale de 300 000 euros hors taxes et du taux de 11 pour cent étalé sur neuf ans, la fraction annuelle reste inférieure à ce plafond pour la plupart des investisseurs, soit environ 3 666 euros. La précaution s’impose pour les contribuables qui cumulent Censi-Bouvard avec d’autres dispositifs, car l’addition peut faire perdre la fraction excédentaire au titre de l’année concernée.

Sources et références

Questions fréquentes

Le dispositif Censi-Bouvard est-il toujours en vigueur en 2026 ?: Non, le dispositif Censi-Bouvard est éteint pour toute nouvelle acquisition depuis le 31 décembre 2022. La loi de finances pour 2022 a prévu son extinction sans prorogation, et aucun texte budgétaire ultérieur ne l'a rétabli, malgré plusieurs amendements déposés en discussion parlementaire. En revanche, la réduction d'impôt obtenue avant cette date continue de courir sur sa durée d'étalement de neuf ans, en application de l'article 199 sexvicies du Code général des impôts, sans aucune modification du taux de 11 pour cent ni du plafond de base de 300 000 euros hors taxes. Un investisseur qui a réceptionné un logement éligible en 2022 peut donc encore imputer sa fraction annuelle de réduction sur l'impôt dû au titre des revenus 2025, déclarés au printemps 2026, et continuera chaque année jusqu'en 2030. Les acquéreurs récents doivent en revanche se tourner vers le régime LMNP de droit commun, sans réduction d'impôt frontale mais avec amortissement comptable durable du bâti et du mobilier.
Peut-on cumuler la réduction Censi-Bouvard avec l'amortissement du bien en LMNP ?: Non, et c'est l'arbitrage central du dispositif, source de nombreuses erreurs déclaratives. Tant que la réduction d'impôt Censi-Bouvard s'applique, le contribuable ne peut pas amortir comptablement la fraction du prix d'acquisition retenue dans la base de la réduction, plafonnée à 300 000 euros hors taxes. L'amortissement reste possible sur deux composantes seulement : la fraction du prix supérieure à 300 000 euros, et la valeur des éléments mobiliers ainsi que des frais accessoires non retenus dans la base de la réduction. Cette règle d'exclusion vise à éviter un double avantage fiscal sur le même euro investi. À la sortie de la période de neuf ans, l'amortissement du bien devient possible sur sa valeur nette comptable résiduelle, conformément à l'article 39 du Code général des impôts, et reprend ses effets pleins pendant les décennies suivantes. Ce basculement est le pivot fiscal de fin de dispositif et explique pourquoi la transition vers le LMNP au réel mérite une préparation comptable dès la huitième année.
Que faire à la fin des neuf ans d'engagement Censi-Bouvard en résidence services ?: Trois options se présentent à l'échéance de l'engagement. La première consiste à reconduire le bail commercial avec l'exploitant aux mêmes conditions, en restant en LMNP au micro-BIC ou au réel selon le niveau de loyers et de charges effectives. La deuxième consiste à renégocier les loyers ou changer d'exploitant, ce qui suppose une vigilance contractuelle car les baux commerciaux de résidences services prévoient souvent des clauses de révision défavorables au propriétaire, en particulier lorsque l'exploitant est en difficulté financière. La troisième consiste à céder le bien, en sachant que le régime des plus-values des particuliers continue de s'appliquer puisque la location meublée non professionnelle relève de l'article 35 bis du Code général des impôts et préserve cette qualification fiscale. Le passage du Censi-Bouvard au LMNP au réel avec amortissement reste, dans la majorité des cas, le scénario le plus avantageux pour la phase qui suit, à condition que les loyers nets justifient la complexité comptable du régime réel et la tenue d'un bilan.
La réduction Censi-Bouvard entre-t-elle dans le plafonnement global des niches fiscales ?: Oui, la réduction d'impôt prévue à l'article 199 sexvicies du Code général des impôts est soumise au plafonnement global des avantages fiscaux fixé à 10 000 euros par foyer fiscal et par an, en application de l'article 200-0 A du même code. Compte tenu de la base maximale de 300 000 euros hors taxes et du taux de 11 pour cent étalé sur neuf ans, la fraction annuelle reste inférieure à ce plafond pour la plupart des investisseurs, soit environ 3 666 euros par an, ce qui en consomme un tiers et laisse de la marge pour d'autres avantages. La précaution s'impose pour les contribuables qui cumulent Censi-Bouvard avec d'autres dispositifs comme Pinel encore en cours, garde d'enfants, emploi à domicile ou réduction pour dons aux associations, car l'addition peut faire perdre la fraction excédentaire de chaque réduction au titre de l'année concernée, sans report possible. L'ordre d'imputation, fixé réglementairement, joue alors un rôle déterminant dans le calcul final de l'impôt.

Articles du CGI référencés

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