Quel est le seuil de recettes pour rester en micro-BIC LMNP en 2026 ?

77 700 € pour la location meublée classique longue durée, 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (plafond abaissé par la loi de finances 2024, applicable depuis 2024), et 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes. Au-delà, le régime réel devient obligatoire.

L'amortissement LMNP au régime réel est-il reportable indéfiniment ?

Oui. Les amortissements qui dépassent le résultat fiscal sont reportables sans limite de durée selon l'article 39 CGI, ce qui permet de neutraliser l'imposition sur plusieurs décennies. La seule limite est qu'ils ne peuvent jamais créer de déficit fiscal en LMNP.

Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?

Le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) s'applique quand les recettes locatives meublées dépassent 23 000 € par an ET excèdent les autres revenus du foyer. Le LMP entraîne assujettissement aux cotisations sociales (au lieu des prélèvements sociaux), imputation du déficit sur le revenu global, et plus-value professionnelle à la cession (au lieu de la plus-value des particuliers en LMNP).

Peut-on repasser du régime réel au micro-BIC ?

Oui, l'option pour le réel est tacitement reconductible année par année. Pour revenir au micro, il faut le dénoncer dans le délai de dépôt de la déclaration de l'année suivante. Attention : les amortissements non encore imputés ne sont pas perdus, mais ils ne pourront plus venir minorer le résultat en micro qui applique un abattement forfaitaire.

Faut-il un expert-comptable pour déclarer au régime réel LMNP ?

Légalement non, mais la liasse 2031 + 2033 est complexe et nécessite un plan d'amortissement par composant. Le coût d'un expert-comptable spécialisé LMNP est de 350 à 800 € par an, à mettre en regard de l'économie fiscale qui atteint fréquemment plusieurs milliers d'euros annuels grâce aux amortissements.

Fiscalité immobilière

LMNP en 2026 : régime réel vs micro-BIC, le guide complet

Loueur en meublé non professionnel : tableau comparatif réel vs micro-BIC, seuil de bascule chiffré, amortissement et obligations déclaratives.

Publié le 21 janvier 2026 · Lecture 11 min · Par Claire Lefebvre

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne les particuliers qui mettent un logement meublé en location, sans dépasser certains seuils d’activité. Sur le plan fiscal, deux régimes coexistent : le micro-BIC (forfaitaire, simple) et le régime réel (déclaration détaillée des charges et amortissements).

Le choix n’est pas neutre : il peut différer le paiement de l’impôt de plusieurs années, voire annuler l’imposition pendant la durée d’amortissement. Mais il impose aussi des obligations comptables réelles.

Conditions d’éligibilité LMNP

Pour relever du LMNP, deux conditions cumulatives doivent être respectées (article 155 IV CGI) :

Les recettes locatives meublées du foyer ne dépassent pas 23 000 € par an, OU elles n’excèdent pas les autres revenus du foyer (salaires, pensions, BIC pro, etc.) ;
Aucun membre du foyer n’est inscrit au RCS comme loueur en meublé professionnel.

Au-delà de ces seuils, le statut bascule en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), avec des conséquences sociales et fiscales très différentes (article dédié).

Micro-BIC : la simplicité forfaitaire

Le régime micro-BIC s’applique de plein droit si les recettes annuelles n’excèdent pas :

77 700 € pour la location meublée classique (LCD courte durée non touristique, location longue durée meublée) ;
15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (plafond abaissé par la loi de finances) ;
188 700 € pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes.

Mécanique :

Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (LCD classique et LDD meublée) ;
30 % pour les meublés de tourisme non classés ;
71 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes.

Le contribuable déclare le brut sur le 2042-C-PRO ; l’administration applique l’abattement automatiquement.

Quand le micro-BIC est-il intéressant ?

Lorsque les charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, copropriété, travaux, amortissement) représentent moins de 50 % des recettes (ou 30 / 71 % selon catégorie). Cas typique : appartement déjà amorti, faible crédit restant, peu de charges.

Régime réel : la puissance de l’amortissement

Le régime réel s’applique sur option (sauf si le contribuable dépasse les plafonds, où il devient obligatoire). Mécanique :

Toutes les charges réelles sont déductibles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, frais de gestion, comptable, petit entretien.
En outre, le bien immobilier et le mobilier sont amortis (article 39 CGI). C’est le levier principal du régime réel : on déduit chaque année une fraction de la valeur du bien comme une charge fictive, sans débourser d’argent.

Plan d’amortissement type :

Composante	Durée d’amortissement	Taux annuel
Bâtiment (gros œuvre)	25-40 ans	2,5 à 4 %
Toiture, façade	20-25 ans	4 à 5 %
Installations techniques	15 ans	6,67 %
Aménagement intérieur	10-15 ans	6,67 à 10 %
Mobilier	5-10 ans	10 à 20 %

Résultat fréquent : le résultat fiscal LMNP est ramené à zéro pendant 10 à 15 ans, parfois plus. Les recettes ne génèrent aucun impôt sur le revenu pendant cette période. Les amortissements non utilisés (au-delà du résultat) sont reportables sans limite de durée.

Cas chiffré comparatif

Hypothèse : appartement meublé, prix 200 000 € (dont 30 000 € de mobilier et 20 000 € de terrain non amortissable), recettes 12 000 € / an, charges réelles 4 000 € / an (intérêts d’emprunt, charges, taxe foncière).

Micro-BIC :

Base imposable : 12 000 × 50 % = 6 000 €.
Impôt TMI 30 % : 1 800 €.
Prélèvements sociaux : 6 000 × 17,2 % = 1 032 €.
Total : 2 832 €/an.

Régime réel :

Recettes : 12 000 €.
Charges réelles : - 4 000 €.
Amortissement bâti annuel : (200 000 - 20 000 - 30 000) × 3 % = 4 500 €.
Amortissement mobilier annuel : 30 000 × 12,5 % = 3 750 €.
Résultat fiscal : 12 000 - 4 000 - 4 500 - 3 750 = -250 € (en réalité plafonné à 0 ; le surplus d’amortissement est reportable).
Impôt sur le revenu : 0 €.
Prélèvements sociaux sur 0 € : 0 €.

Différentiel sur 10 ans : ≈ 28 000 € d’impôt évité, en différé d’amortissement.

Obligations du régime réel

Le réel impose :

une comptabilité commerciale complète (livre journal, grand livre, bilan, compte de résultat) ;
une liasse fiscale 2031 + 2033 à déposer chaque mai ;
la tenue d’un plan d’amortissement pour chaque composant.

Coût d’un expert-comptable spécialisé LMNP : 350 à 800 € / an. À mettre en regard de l’économie fiscale. L’adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) permettait historiquement d’éviter la majoration de 25 % sur le bénéfice non adhérent ; cette majoration a été supprimée progressivement à compter de la loi de finances 2021 et effective depuis 2023. L’adhésion à un OGA n’apporte donc plus aujourd’hui d’avantage fiscal direct.

Synthèse décisionnelle

Situation	Régime conseillé
Bien acheté il y a > 30 ans, sans crédit, peu de charges	Micro-BIC
Bien récent ou récemment acquis avec crédit	Réel
Recettes < 5 000 € / an, charges très faibles	Micro-BIC
Recettes > 15 000 € / an, charges réelles supérieures à 50 %	Réel
Investisseur LMNP plusieurs biens	Réel quasi-systématique

L’option pour le réel se formule par lettre recommandée auprès du SIE avant le 1^er février de l’année concernée (pour les biens déjà loués), ou dans le délai de dépôt de la déclaration 2042 pour les nouveaux loueurs.

Une fois exercée, l’option est valable un an et reconductible tacitement. La sortie vers le micro est possible mais doit être anticipée : les amortissements différés peuvent être perdus.

Articles du CGI référencés

Sources primaires hébergées sur legifrance.gouv.fr (service public de la diffusion du droit).